계약서 잃어버렸는데 양도세 계산은?

양도소득세가 과세되는 자산의 양도가액 및 취득가액은 그 자산의 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액으로 신고하여야 한다.

그러나 장부, 매매계약서, 영수증 그 밖의 증명서류에 의하여 그 자산의 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 에는 일정한 추계방법을 적용할 수 있도록 하고 있다.

 이하에서는 부동산 취득당시의 매매계약서 등을 분실하여 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 양도소득세 계산방법에 대하여 간단하게 살펴보자.

소득세법에 따르면 양도소득금액은 양도가액에서 필요경비를 공제한 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 하도록 하고 있다. 여기서 필요경비란 자산의 취득에 소요된 실지거래가액, 일정한 자본적 지출액 및 양도비 등을 말한다. 그러나 양도 또는 취득 당시의 매매계약서 등을 분실하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음의 추계방법을 순차로 적용하여 취득가액을 산정할 수 있다.

1. 매매사례가액
양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 말한다. 다만, 매매사례가액(또는 감정가액)이 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

2. 감정가액
양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식 또는 출자지분은 제외)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 3월 이내인 것만 해당)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 말한다.

3. 환산가액
양도 당시의 실지거래가액, 매매사례가액 또는 감정가액을 양도당시 및 취득 당시의 기준시가에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

다만, 신주인수권의 경우는 환산가액을 적용하지 아니한다. 여기서 환산가액은 다음과 같이 산정한 가액을 말한다.

양도 당시의 실지거래가액	×	취득당시의 기준시가
(매매사례가액 또는 감정가액)		양도당시의 기준시가

4. 기준시가
소득세법의 규정에 따라 산정한 가액으로서 양도당시 또는 취득당시의 기준이 되는 가액을 말한다.

취득가액 확인될 경우에는 그 가격을 우선 적용

 
이상에서 살펴본 바와 같이 취득당시의 매매계약서 등을 분실하여 실지거래가액을 확인할 수 없으며, 매매사례가액 및 감정가액도 없는 경우 환산가액으로 취득가액을 산정할 수 있다.

 
주의할 점은 매매사례가액, 감정가액 및 환산가액 등은 실제 취득가액을 확인할 수 없는 경우에만 적용할 수 있다는 것이다.

따라서 전 양도인의 양도소득세 신고금액 및 부동산 실거래가 신고금액 등으로 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지 거래가액을 우선적으로 적용해야 한다.

또한 상속 또는 증여(변칙적 거래에 따른 이익의 증여는 제외)받은 자산에 대하여 실지거래가액을 적용할 때에는 상속개시일 또는 취득일 현재 상속세 및 증여세법의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.

신화세무회계사무소 - 비즈앤텍스