부담부 증여와 부담부 증여의 양도세 계산

경기도에 거주하는 김씨는 2005년 8월에 다세대주택을 1채 매입하고, 2016년 10월에 아파트 1채를 추가로 매입했다. 김씨는 현재 1세대 2주택자이며, 결혼하여 분가한 아들에게 다세대주택을 증여하려고 한다. 증여 당시 해당 다세대주택의 공동주택가격은 8,000만원이며, 매매사례가액 및 감정가액 등의 시가를 알 수가 없는 상황이다. 또 해당 다세대주택의 전세보증금은 9,000만원이며, 별도의 월세액은 없다.

현행 양도소득세법 내용 확인

 
1세대 2주택자가 주택을 1채 추가로 취득하는 경우 일시적으로 3주택이 된다. 현행 소득세법은 1세대 1주택에 대하여 소득세를 과세하지 아니하며, 일시적 2주택의 경우에도 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고, 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정하도록 하고 있다.

또한 부담부증여의 경우 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에 증여가액 중에서 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보아 양도소득세를 과세하도록 하고 있다.

주택 부담부증여 시 증여재산 가액 계산법 

 현행 상속세 및 증여세법에 따르면 증여재산의 가액은 증여일 현재 시가에 따르도록 하고 있다. 그러나 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 위 다세대주택의 경우 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하여 공동주택가격인 8,000만원이 증여재산가액이 된다. 그러나 임대차계약이 체결된 재산은 보충적 평가방법으로 평가한 가액과 임대보증금 등 환산액 중에서 큰 금액으로 평가하여야 한다. 따라서 증여재산가액은 8,000만원이 아닌 9,000만원이 되는 것이다.

세금 없이 자녀에게 주택 증여하기

 
  김씨가 해당 다세대주택과 임대보증금을 실제로 함께 아들에게 증여하는 경우 부담부증여에 해당하여 임대보증금이 증여재산가액에서 차감되는 동시에 양도가액이 된다. 결국 김씨 아들은 증여세 과세표준이 0원이 되어서 별도의 증여세가 발생하지 않으며, 김씨는 9,000만원에 대한 양도소득세를 신고·납부하면 된다.

 
여기서 김씨가 아파트를 취득한 날부터 3년 이내에 해당 다세대주택을 증여하는 경우에 해당한다면 역시 소득세법시행령 제155조 제1항에 따라 일시적 2주택에 대한 비과세 특례를 적용받을 수 있다.

동일세대 간에 양도시 비과세 특례 해당 안돼

 
  일시적인 1세대 3주택자의 경우 양도소득세가 적은 주택을 먼저 양도하고 나머지 주택을 비과세를 받으면 절세를 할 수 있으며, 부담부증여의 경우에도 1세대 1주택 비과세 및 일시적 2주택에 대한 비과세를 적용받을 수 있다.

주의할 점은 일시적 2주택의 비과세 특례의 취지상 종전주택을 양도한 이후 1세대 1주택을 소유할 것을 요건으로 하고 있기 때문에 동일세대원간에 양도하는 경우에는 양도 후에도 1세대 2주택을 소유하고 있어서 비과세 특례를 적용 받을 수 없다는 것이다.

출처 비즈앤텍스 신화세무회계사무소

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... 그렇다면...이제 부담부 증여에 따른 양도세의 계산법을 알아 봐야죠 ^^ ...

1. 부담부 증여란? .. 부동산등을 증여하면서 부동산 담보대출이나 임대보증금 등..채무를 증여 받는 사람이 부담하기로 하는 것으로써 증여자의 채무를 수증자가 인수하므로 당해 채무를 나머지 가액에 대해서만 증여세를 부담하게 되는 증여.

2. 부담주 증여가 인정돼는 채무란 ? ..

ㄱ. 국가및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령이 정하는 바에의하여 객관적으로 인정되는 채무.

ㄴ. 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정근거서류, 이자지급에 관한 증빙서류 등에 의하여 객관적으로 그 사실을 확인할 수 있는 증빙이 있어야 한다. (ex 근저당설정, 임대차계약..등)

3. 부담부 증여의 충족조건

ㄱ. 증여일 현재 증여재산에 담보권채무 (임대보증금)가 있을 것.

ㄴ. 그 담보된 당해 채무가 반드시 증여자의 채무이어야 할 것.

ㄷ. 그 당해 채무를 반드시 수증자가 인수하여야 할 것.

      (단. 직계 존비속간, 또는 배우자간 부담부 증여에 대해서는 일단 부담부 증여가 아닌 것으로 추정하므로, 반드시

     객관적인 입증 자료가 필요합니다. )

4. 부담부 증여에 따른 증여자의 양도소득세 ?

양도일 현재 수증자가 인수한 채무액 부분은 소득세법 규정에 의거 유상양도에 해당하므로 증여자에게 양도세가 과세된다.

(단. 1주택자가 비과세 요건에 해당하는 경우 제외되며, 1가구 2주택 자에게만 해당 된다)

5. 양도세액 계산법. (채무양도세)

* 채무양도세 = (양도차익  x (부담부 증여액 / 증여가액)) - (장기보유특별공제 + 기본공제) x 누진세율 - 누진공제

* 증여가액은 3개월이내 거래가겨 (시가) 또는 기준시가

예) 아버님이 1가구 1주택소유자로서  40,000,000원에  2010년 12월에 구입한 아파트를 증여받으려고 합니다.

     국세청 기준시가는 90,000,000이라 하고 시세는 약200,000,000이라 합니다.  

     전세가 70,000,000 들어있고,  주택담보대출이 30,000,000입니다.

1 증여세액 계산.

1) 증여가액 2억 -(부담부가액 7천만 + 3천만) = 1억

 

2) 1억 - 직계존속 공제 5,000만 = 5,000만원

 

3) 과세표준 5,000만원 × 세율 10%(1억이하 세율) = 500만원

 

증여세액은 500만원

2. 부담부 증여에 대한 양도세 계산

1) 양도가격 2억 - 취득가격 4,000만원 -

취득관련비용 약 100만원으로 간주 

= 양도차익 1억 5,900만원

 

 

2) 양도차익 1억 5,900만원중

부담부증여분에 해당되는 것을 계산해야 함 

1억 5,900만원 × (부담부증여 1억/ 양도가액 2억)

 = 7,950만원

 

3) 양도차익 7,950만원 - 장기보유특별공제

(3년2개월보유로 10%) 795만원 

= 7,155만원 - 기본공제 250만원

 = 6,905만원

 

4) 과세표준 6,905만원 × 24% - 누진공제 522만원

 = 1,135만 2천원 

주민세 10% 113만 5천원

 

  증여세액 500만원 + 양도세 1,135만원

 + 주민세 112만원 

= 합계액 약 1,747만원