재개발, 재건축사업과 양도소득세

사업추진절차

재건축은 건물 소유주들이 조합을 구성해 노후주택을 헐고 새로 짓는 것을 말합니다. 이와 대비되는 재개발은 주거환경이 낙후된 지역에 도로·상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축하는 공공사업을 말하며, 재개발·재건축사업은 다음의 절차에 따라 사업이 시행됩니다.

관리처분계획

 종전의 토지 또는 건물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 절차를 말하며, 사업시행자가 관리처분계획에 대한 시장·군수의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거할 수 있습니다.

재개발·재건축 사업과 세금

 

1) 주택의 보유기간 계산

보유하던 주택이 「도시및주거환경정비법」에 의한 재개발·재건축으로 완공된 경우 보유기간은 종전주택의 보유기간, 재개발·재건축 
공사기간, 완공주택의 보유기간을 통산 합니다.

2) 양도소득세 과세 여부

재개발, 재건축 구역 내의 토지 등을 사업시행자에게 양도하고, 그 대가로 관리처분계획에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은 ‘환지’로 봄으로 양도소득세 과세대상이 아닙니다.

다만, 청산금을 교부받는 부분은 토지가 유상으로 이전되는 것이므로 양도소득세가 과세됩니다.

3) 조합원입주권의 양도
  조합원입주권의 취득시기
 조합원입주권이란 재개발·재건축으로 인하여 조합원이 취득한 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당되며, 당해 조합원입주권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날인 관리처분계획의 인가일을 말합니다. 다만, 주택 재건축사업의 경우 2005년 5월 31일 전에 사업시행인가를 받은 경우에는 사업시행인가일이 입주권의 취득시기가 됩니다.

조합원입주권이란 재개발·재건축으로 인하여 조합원이 취득한 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당되며, 당해 조합원입주권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날인 관리처분계획의 인가일을 말합니다. 다만, 주택 재건축사업의 경우 2005년 5월 31일 전에 사업시행인가를 받은 경우에는 사업시행인가일이 입주권의 취득시기가 됩니다.
  1세대 1주택자인 재개발·재건축조합의 조합원이 재개발·재건축 조합을 통하여 취득한 입주권을 양도하는 경우로서 종전주택이 관리처분계획 인가일과 주택의 철거일 중 빠른날 현재 비과세 요건을 충족하고 다음의 어느 하나에 해당되는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 양도소득세가 비과세 됩니다. 
① 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 
② 양도일 현재 당해 조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우비과세되는 조합원입주권

 1세대 1주택자인 재개발·재건축조합의 조합원이 재개발·재건축 조합을 통하여 취득한 입주권을 양도하는 경우로서 종전주택이 관리처분계획 인가일과 주택의 철거일 중 빠른날 현재 비과세 요건을 충족하고 다음의 어느 하나에 해당되는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 양도소득세가 비과세 됩니다. 
① 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 
② 양도일 현재 당해 조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우

4) 조합원입주권을 소유한 상태에서 양도하는 주택은 비과세 제외
 2006년 1월 1일 이후 관리처분인가로 취득한 조합원입주권(승계취득 포함)과 주택을 각각 1개씩 소유한 상태에서 주택을 양도하는 경우에 이는 1세대 1주택 비과세되지 않습니다. 다만, 1세대 1주택자가 조합원입주권을 취득하여 주택을 양도하는 경우 다음의 각 요건 충족 시 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

절세TIP - 조합원입주권 보유자의

 종전주택 양도시기

 

 1주택 보유자가 조합원입주권을 취득 후 종전의 주택을 양도 시 비과세 받을 수 있는 절세 팁

1세대 1주택의 특례  ----------------------------------------------- 

▶ 주택을 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우 
① 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권 취득 
② 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택 양도 
③ 종전 주택은 1세대 1주택 비과세 요건 (2년 이상 보유, 양도가액 9억 원 이하)을 충족할 것 
 
▶ 주택을 조합원입주권 취득일로부터 3년이 지나서 양도 시 아래 요건을 모두 충족하는 경우 
① 재개발·재건축주택이 완성된 후 2년이내 재개발· 재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주할 것 
② 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택 양도 
③ 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 양도가액 9억 원 이하)을 충족할 것  
 
▶ 1세대 소유의 1주택이 조합원입주권으로 전환되어 재개발·재건축 사업시행기간 중 주거용으로 취득한 주택(대체주택)을 양도하고 아래요건을 모두 충족하는 경우 
① 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주 
② 재개발·재건축 주택이 완성된 후 2년 이내에 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사(다만, 취학, 근무상 형편, 질병 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 일부가 이사하지 못하는 경우 포함)하고 1년 이상 계속 거주 
③ 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택 양도

궁금증 문,답

5)양도소득세와 관련하여 오피스텔은 주택에 해당되는 것인가요? 

주택이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따릅니다 . 즉, 오피스텔이 주택에 해당하는지 여부도 소유주의 임대사업자등록 , 오피스텔의 구조 ( 옷장, 주방 및 씽크대, 김치냉장고, 세탁기, 장롱 , 침대 등의 형태 ), 세입자의 확정일자 내역 , 수도 및 가스 사용량 등 종합적으로 고려하여 판단하고 불분명한 경우 공부상 용도에 따르게 됩니다 .

 

이때 공부는 관공서에서 작성하고 비치하고 있는 장부로서, 부동산등기부, 건축물관리대장 등을 말합니다.

6)조합원입주권은 주택에 해당되는 것인가요?

도시및주거환경정비법에 따른 주택재건축·재개발사업으로 관리처분 계획인가를 받거나 빈집및소규모주택정비에관한특별법에 따른 소규모재건축사업으로 사업시행계획인가를 받아 입주자로 선정된 지위를 조합원입주권이라고 하며, 이러한 조합원입주권은 1 세대 1 주택 비과세, 다주택 중과세율 적용시 주택수에 포함하는 것입니다. 이와는 달리 상가입주권, 지역(직장) 주택조합 분양권 등은 조합원 입주권에 해당되지 아니합니다 .

출처 국세청 블로그