2021부터 양도세, 종부세 대폭 강화.

안수남 세무법인 다솔 대표 세무사

양도세

- 소득세 과세 표준이 10억원 이상인 3주택자의 경우 내년 6월 이후 집을 팔면 양도세율이 최고 75%(양도소득세 최고 세율 45%에 다주택자 30%포인트 중과)에 달한다. 여기에 지방세 7.5%까지 더하면 최종 적용 세율은 82.5%까지 이를 전망이다. 안 대표는 “집을 판 금액의 82.5%를 세금으로 내야한다는 것은 아마 지구상에 가장 강한 세율일 것”이라며 “가치가 떨어지는 아파트, 오피스텔은 빨리 정리하는 게 좋다”고 했다. 1억짜리 오피스텔 하나 갖고 있다는 이유로 수천만원 세금을 더 내야 할 수도 있기 때문이다.

 

1. 다가구 주택

- “다가구 주택 보유자일 경우 함부로 불법 증축을 하면 이를 양도할 때 중과세 폭탄을 맞을 수 있다”고 지적했다. 다가구 주택은 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 하지만 이를 부분별로 양도하지 않고 하나의 단위로 양도하는 경우 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 즉 다가구주택 한 채를 보유한 경우 1세대1주택으로 본다는 의미다.

안 세무사는 “세법상 다가구 주택은 주택으로 쓰는 층이 3개 층 이하, 주택으로 쓰이는 바닥면적이 660㎡ 이하, 19가구 이하라는 3가지 요건을 모두 만족해야 한다”며 “불법 증축으로 이 중에서 하나라도 맞지 않게 된 경우, 과세 당국이 이를 1주택이 아닌 다주택으로 봐 1호실을 제외한 나머지 호실에 대해 다주택 중과세가 적용돼 세금 폭탄을 맞을 수 있다”고 말했다. 또 “본인 소유의 주택이 다가구 주택인지 전문가 상담을 통해 확인하는 과정을 꼭 거쳐야한다”고 설명했다.

2.오피스텔

- “오피스텔은 보유자의 임대사업자 등록 여부, 부가가치세 신고 여부, 세입자의 주민등록 전입 여부를 따지지 않고 실제 사용 용도에 따라 주택으로 인정할지 여부가 판단된다”며 “실제로 세입자가 주거용으로 사용한다면 주민등록을 전입하지 않도록 특약을 한 경우라도 주택 수에 포함하니 각별히 유의해야한다”고 강조했다

 

3. 분양권

- “분양권은 올해 말까지는 비과세 혜택이나 중과세를 적용할 때 주택 수에 포함되지 않았지만, 내년부터는 주택 수에 포함됨으로 주의해야 한다”며 “올 연말 이전에 분양받은 분양권이라도 분양대금을 다 내지 않고 중 잔금으로 남겨둔 경우는 주택으로 판단하므로 주의해야 한다”

 

종부세

- 2018년 2%였던 다주택자 종합부동산세(종부세) 최고 세율을 지난해 3.2%로 올렸고, 내년엔 6%까지 인상할 계획이다. 양도소득세 역시 최고 세율이 45%까지 올랐다. 안 대표는 “지난 7월 정부가 발표한 7­·10 부동산 대책을 통해 주택의 양도 뿐 아니라 취득, 보유까지 전방위적인 증세가 이뤄졌다”며 “양도세는 집을 안 팔면 낼 일이 없기 때문에 버틸 수 있지만, 종부세는 갖고만 있어도 내야 하는 세금이라 절세 방안을 꼭 찾아야 한다”고 말했다. 또 “시뮬레이션을 해 본 결과 종부세까지 인상되면서 과세 표준이 20억원 정도인 다주택자는 1년에 3000만원, 30억 정도인 다주택자는 6600만원 까지 세금으로 내야 한다”고 설명했다.

 

 

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“부동산 세금 폭탄 맞지 않으려면 절세 전략 반드시 찾아라”