내년부터 달라지는 1세대 1주택자 양도소득세

 

1) 다주택자에서 1주택자로 바뀌려면 ‘2년’이 더 필요하다

1세대 1주택자로서 양도세 비과세 혜택을 받으려면 최소 2년 이상을 보유해야 합니다. 그런데 내년부터는 보유기간 계산이 달라집니다.

 

지금은 1주택자이지만 그 직전에 2주택 이상의 다주택자였다면 다른 주택들을 모두 양도해 1주택자가 된 날부터 새로 보유기간을 계산해 2년을 더 채워야만 비로소 비과세를 위한 거주요건을 갖춘 것으로 개정됩니다 (단, 일시적 2주택자인 경우 등은 제외).

예를 들어 김씨가 지금 보유한 1주택(이하 ‘B주택’이라 함)은 이미 10년 넘게 보유하고 있다고 가정해 보겠습니다.  김씨는 2년 보유기간을 갖춘 것일까요?

 

내년부터는 B주택만 보고 판단하면 안 됩니다. B주택 뿐 아니라 그 전에 다른 주택을 보유했던 적이 있었는지 반드시 살펴보아야 합니다.

만일 김씨가 1년 전에는 A주택과 B주택을 가진 2주택자였는데 1년 전에 A주택을 팔았고 지금은 B주택만 보유한 1주택자라면 어떻게 될까요?

 

2021년부터 바뀌는 세법에 의하면 A주택을 매도해 최종적으로 B주택 1채만 보유한지 1년 밖에 되지 않았기 때문에 B주택의 보유기간은 아직 ‘1년’에 불과합니다.

비과세 요건인 2년을 채우지 못했기에 아직까지는 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없는 셈이죠.

이때 B주택을 보유한 지 10년이 넘었다는 사실은 중요하지 않습니다. 오직 A주택을 매도해 다주택자(A+B)에서 1주택자(B)가 된 기간이 2년이 넘었는지 여부로 비과세를 판단하게 됩니다.

 

다행히도 이 개정 규정은 2021.01.01 현재 2주택 이상을 보유한 경우에만 적용되고, 그전에 1주택 외에 모든 주택을 양도하여 2021.01.01. 현재 1주택만 보유한 경우에는 적용되지 않으므로 종전주택 양도시기를 감안할 필요가 없다는 기획재정부의 세법해석이 있을 예정입니다.

 

기획재정부의 세법해석에 따르면 김씨 또한 1년 전에 A주택을 팔아 2020.12.31. 현재 B주택 1채만을 보유하고 있다면 양도세 비과세를 받기 위해 A주택 매도 후 2년의 기간을 채울 때까지 더 기다릴 필요는 없습니다.

 

 

 

2) 1주택자의 장기보유특별공제, 더 까다롭고 어려워진다

 

내년부터는 1주택자도 그 직전에 다주택자였다면 각별한 주의를 기울이셔야 합니다. 특히 앞으로는 다주택자에서 1주택자로 바뀌려면 최소 ‘2년’의 시간이 필요하다는 점을 명심해야 합니다.

김씨는 올해 연말 현재 B주택 1채만 보유한 1주택자이므로 A주택 양도시기를 불문하고 내년에 B주택을 양도하면 비과세가 가능합니다(거주요건 등 비과세 요건을 갖춘 경우에 한함).

그러나 김씨에게는 그다지 유리하지 않습니다. 바로 내년부터는 1주택자의 장기보유특별공제 계산 방법도 바뀌기 때문입니다.

 

 

1주택자인 경우 양도가액이 9억 원을 초과하지 않는다면 양도세는 한 푼도 내지 않아도 되지만 양도가액이 9억 원을 초과하는 고가주택은 9억 원 초과분에 대해서는 양도세를 내야 합니다.

 

물론 1주택자는 장기보유특별공제로 양도차익의 최대 80%까지 공제를 받을 수 있어 양도세 부담이 크지 않은 편이죠. 그러나 내년부터는 1주택자의 장기보유특별공제 요건이 더 까다로워집니다.

올해까지는 2년 이상 거주, 10년 이상 보유했다면 양도차익의 80%(연간 8%)까지 장기보유특별공제를 받을 수 있었습니다. 그러나 내년부터는 보유기간 4%, 거주기간 4%로 장기보유특별공제율이 달라지므로 10년 이상 거주 및 보유해야 비로소 80%까지 공제를 받을 수 있게 됩니다.

즉, 보유기간 뿐 아니라 거주기간이 길수록 양도세 부담 면에서는 유리해지는 셈이죠.

 

 

김씨의 경우 B주택을 보유한 지는 10년이 넘었지만 거주한 기간은 2년에 불과합니다. 그럼에도 불구하고 올해 양도한다면 80%의 장기보유특별공제율이 적용되지만 내년부터는 바뀐 세법에 따라 공제율이 크게 낮아집니다.

 

내년에 양도할 경우 김씨의 장기보유특별공제율은 보유기간 10년, 거주기간 2년으로 계산되어 총 48% 밖에 적용되지 않습니다. 따라서 김씨는 가급적 올해 양도해 80%의 장기보유특별공제를 받는 것이 더 유리합니다

 

< 세무법인 다솔 WM센터 3본부 최용준 세무사 >