재개발 구역내 .. 주택접도율, 주민동의율 요건 산정 완화..

1. 서울시내 재개발 구역내 주택접도율 요건을 산정하는 도로 폭 기준이 6m 이상으로 완화된다.

지금은 4m 이상 도로에만 맞닿아 있어도 기반시설이 양호하다고 보고 재개발을 허용하지 않았다. 

 2. 정비계획 입안요청을 위한 토지등소유자의 동의비율은 30%가 기준이 된다.

3.  미해산·미청산 조합을 관리하기 위한 방안도 강화된다.

서울시의회는 지난 3일 본회의에서 이런 내용의 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안을 위원장 대안으로 통과시켰다.

대안은 지난 7일 서울시로 이송됐고, 공포만을 남겨 두고 있다.

{ 1 } 주택정비형 재개발구역에서의 주택접도율 요건 산정 시 도로 폭이 6m 이상으로 완화된다.

현행 조례상 주택정비형 재개발 구역지정 요건을 충족하기 위해서는

[필수요건]으로

면적 1만㎡ 이상과

노후 동수 60% 이상을.. 충족해야 한다.

[선택요건]으로는

과소필지 40% 이상,

주택접도율 40% 이하,

호수밀도 60호/㏊ 이상,

노후연면적 60% 이상

중 ✅ 하나를 만족해야 한다.

여기서 주택접도율이란 건축법상 도로에 해당하는 폭 4m 이상의 도로에 접도길이 4m 이상 접한 대지의 건축물 비율을 말한다. 보행과 자동차 통행이 가능한 최소 너비인 4m의 도로를 기준으로 정비기반시설의 부족 여부를 판단하기 위한 지표로 설정한 것이다.

이를 근거로 폭 4m 이상 도로에 접한 지역이 적을수록(40% 이하인 경우), 다시 말해 폭 4m 미만 도로에 접한 지역의 비율이 많을수록(60% 초과인 경우) 좁은 골목길이 많아 상대적으로 열악한 주거환경에 있거나 소방안전에 취약한 것으로 보고 기반시설 부족에 따른 재개발사업이 가능한 지역으로 판단하고 있다.

문제는 현행 조례에 따라 필수요건을 충족했음에도 4m 이상 도로에 맞닿은 대지가 60%를 초과하는 경우 기반시설이 양호하다고 판단하고 재개발을 허용하지 않았다는 것이다. 이에 개정안에서는 소방차 진출입로 확보나 불법 주정차 문제 등 최근의 여건 변화를 반영해 재개발사업이 가능한 지역이 확대될 수 있도록 주택접도율의 도폭 폭 기준을 4m 이상에서 6m 이상으로 완화하는 것이 핵심이다.

서울시의회 주택공간위원회 오정균 수석전문위원은 “도록 폭 기준을 6m 이상으로 설정하는 것은 소방기본법이나 건축법 등을 참고해 정한 것으로 보인다”며 “소방기본법 시행령에서도 소방자동차 전용구역의 최소 폭을 6m 이상으로 설정하고 있다”고 설명했다. 이어 “정비계획 입안대상 지역의 선택요건을 일부 완화함으로써 주거환경을 개선하는 데 기여할 수 있을 것”이라고 밝혔다.

한편 주택접도율 도로 폭 기준을 완화하면 심각한 노후에도 불구하고 재개발이 어려웠던 토지구획정리사업 시행지구에서도 사업 추진이 용이해진다. 주택정책실에 시뮬레이션에 따르면 재개발 가능 검토 면적은 484만㎡에서 1,190만㎡로 약 2.5배 증가할 것으로 예상된다.

{2} 정비계획 입안요청 도입… 토지등소유자 30% 이상 동의

최근 도시 및 주거환경정비법이 개정되면서 주민이 손쉽게 사업을 추진할 수 있도록 구역계 등을 설정해 구청장에게 정비계획 입안을 요청할 수 있게 됐다.

아울러 시행령에서는 일정 비율 이상의 토지등소유자의 동의를 받되, 동의율에 대해서는 1/2 이하의 범위에서 시·도 조례로 정하도록 위임했다.

이에 개정안에서는 시·도조례로 정하는 비율을 현행과 동일한 30%로 정한 것이다. 현재 서울시가 운영 중인 신속통합기획의 신청기준인 30%와 같은 동의율이다.

 

{3} 조합 해산 계획 자료 제출 시 규칙으로 정한 서식 활용

현행 조례는 정비사업 종료 후 조합의 해산이나 청산 계획과 추진사항을 조합장이 구청장에게 정기적으로 제출하고, 구청장은 제출받은 자료를 시장에게 정기적으로 보고해야 한다고 규정하고 있다.

문제는 제출 자료에 대한 공통서식이 규정되지 않은 미해산 조합에 대한 통합 관리가 미흡하다는 점이다. 이에 개정안에서는 규칙으로 정한 서식에 구체적인 일정을 포함토록 했다.

현재 시는 반기별로 조합 해산 일제조사를 추진하면서 자치구로부터 추진실적을 보고 받고 있다. 다만 일부 자치구에서는 △관리감독에 대한 관심과 의지 부족

△추진사항에 대한 구체적인 근거 자료 없이 추정하거나 허위 보고

△지난 일제조사 조치 권고사항 미이행 및 자체적인 대책 미수립 등의

문제가 나타나고 있다.

오 수석전문위원은 “최근 정부와 서울시에서도 신속한 해산 절차 이행을 유도하고 있다”며 “청산금 미지급과 지속적인 경비 지출로 인한 조합원의 재산권 침해를 방지한다는 측면에서도 미해산 지연을 예방할 수 있을 것으로 기대된다”고 밝혔다.

한편 지난 2023년 하반기 일제조사 결과 미해산 조합은 23곳, 미청산 조합은 148곳으로 나타났다. 주요 미해산 사유는 소송진행, 시공사 분쟁, 소재불명 등으로 파악됐다.

박노창 기자 park@arunews.com   출처 : 위클리한국주택경제신문(http://www.arunews.com)