재개발 투자 노하우(3) - 분리다세대

Q.

성동구의 재개발지역을 탐방하던 중 궁금증이 있어 질문을 드립니다. 동일한 구역의 대지권이 같은 두 빌라인데 가격이 현격히 차이가 납니다. 위치는 비슷합니다. 두 물건 모두 대지지분이 21㎡, 전용면적이 59㎡인데, 거의 1억원이상 차이가 나는 것으로 보아 저렴한 물건이 무언가 문제가 있는 것이 아닌가 하는 의구심이 들어 질문 드립니다. 같은 지역에 이렇게 저렴하게 나오는 빌라는 이유가 무엇이며 매입했을 때의 문제점은 무엇인지 알려주시기 바랍니다.

 

A.

흔히 우리가 원 다세대 또는 원 빌라라고 부르는 일반적인 다세대는 건축법상 공동주택으로 분류되는 연립, 다세대를 말합니다. 건축허가 당시부터 공동주택(집합건물)으로 건립 된 경우입니다.

구분(분할)다세대란 최초에 지어진 것은 단독 또는 다가구 주택이었으나 준공 이후 집합건물로 구분(분리)하여 다세대 주택으로 전환한 것을 말 합니다. 아마 저렴한 물건의 등기부 등본과 건축물 대장을 발급 받아보면 “구분으로인한”이라는 문구가 보일 것입니다.

이러한 물건은 소형평형(전용면적 60㎡ 이하의 아파트)에 배정됩니다. 그러니 그만큼 프리미엄이 낮게 형성되어 있습니다.

원 다세대는 집합건물의 개수만큼 분양자격이 주어지나 구분다세대는 원칙상 구분된 모든 세대를 통 털어 하나의 분양자격만이 주어집니다. 다만 경과규정으로 2003년 12월30일 이전에 구분된 전환다세대에 대하여는 60m2이하의 주택을 공급하거나, 정비구역안의 임대주택을 공급할 수 있도록 하고 있습니다. 그러므로 구분된 시점도 꼼꼼히 살펴야 합니다.

 

 

 

기준일 이전에 구분된 다세대주택의 주거전용총면적이 60㎡를 초과하는 경우에는 종전 규정대로 다른 물건과 동일하게 분양자격을 주는데 여러 채를 합산하여 전용면적이 60㎡를 넘어도 가능합니다. 단, 하나의 다세대전환주택을 공유지분으로 소유하고 있는 경우에는 주거전용 총면적에 포함시키지 않고 있습니다. 조금 복잡한 구조인데 이에 대한 부분은 도식을 보면 이해가 쉬울 것입니다.

 

 

그리고 전용면적 85㎡ 이하 주택을 분양신청 조합원에게 배정하고 잔여분이 있는 경우, 전용면적 60㎡ 이하 주택 배정조합원의 상향요청이 있을 시에는 권리가액 다액 순으로 추가 배정할 수 있습니다.