재개발 투자 노하우(1) - 하나의 대지범위중 일부를 매입할때

질문]

재건축에 투자하려고 합니다. 처음하는 것이어서 어렵고 두렵기만 합니다. 무엇을 어떻게 접근해야 할지 잘 모르겠습니다. 투자해서 돈을 많이 번 사람들도 주변에 있지만 크게 실패한 사람들도 있어 투자를 하려하니 갈등에 빠지고 말았습니다.

재건축 투자에서 실패를 겪는 경우가 있다면 어떤 부분에 대한 점검이 부족해서 인지 자세한 설명을 부탁드립니다.

 

 

답변]

재건축 사업의 성패는 기존 용적률 대비 새로 지어질 아파트의 용적률을 비교하여 얼마나 상향될 수 있는지가 관건입니다. 결국 그만큼 더 많은 세대수를 공급할 수 있어 일반분양을 늘릴 수 있고 그 수익으로 조합원(기존 주택 소유자)의 부담금을 줄이기 때문입니다. 일반분양 수익이 늘어나면 그만큼 조합원의 부담이 줄어듭니다. 일반분양 수익이 늘어나는 방법은 크게 두 가지가 있을 수 있는데

- 세대가 늘어나서 수익이 증가되는 방법과

- 시세가 상승하여 수익이 증가되는 방법이 있을 것입니다.

앞의 부분은 용적률에 관한 부분이며 뒤의 부분은 경기 변동과 지역 여건에 관한 부분일 것입니다. 결론적으로 가장 좋은 지역은

- 기존 저밀도 아파트 지역이 고밀도로 개발될 때이며

- 주변 여건이 좋아 분양가가 높게 책정될 지역인데

그러나 이러한 지역은 이미 가격 결정 요소에 의한 이익이 시세에 반영되어 있는 경우가 많거나 또는 예상되는 이익보다 더 높게 시세가 반영되어 있는 경우가 많아 거래에 주의하여야 합니다.

▷재건축은

- 공동 주택 재건축과

- 단독 주택 재건축 둘로 나뉘어 지는데

공동 주택 재건축의 경우는 기존 아파트가 새로운 아파트로 변경되는 것이므로 크게 어려울 것이 없지만 단독 주택 재건축의 경우는 일반 재개발과 유사한 가옥 구조를 가지고 있어 일반인들의 혼동이 큽니다.

재개발은 조합원의 자격을 “토지등 소유자”라 하여

- 토지만을 가지고 있는자 (일반주거지의 경우 90제곱미터 이상을 소유, 대지의 경우는 30제곱미터 이상이어도 조합원 자격이 가능하나 무주택자가 소유하여야 함)도 조합원이 가능하나

- 단독주택 재건축의 경우는 “토지 및 소유자”라 하여 토지와 건물을 모두 소유한 자만이 조합원이 될 자격이 주어집니다. 토지만을 가지고 있거나 주택만을 가진 자는 아파트 배정에서 제외되므로 주의하여야 합니다.

 

▷ 개발의 이익을 놓고 수익을 시공사와 배분하는 방식에 있어

- 지분제와

- 도급제로 나눌 수 있는데

지분제는 “확정지분제”라 부르기도 하며 도급제는 “단순도급제”라 부르기도 합니다. 확정지분제는 조합원의 권리(지분)를 확정시키고 차후에 부담할 금액을 미리 확정시키는 방법이고

단순도급제는 조합원의 권리(지분)를 확정시키고 차후에 부담할 금액은 예정시키는 형태입니다.

확정지분제에서는 차후 부담금이 확정되기 때문에 공사기간 중에 발생한 예상치 못한 손실이나 이익에 대한 권리와 부담을 시공사가 부담 또는 수익하게 됩니다.

단순도급제에서는 차후 부담금이 예정되기 때문에 조합원에게 차후 별도의 부담이 주어질수도 있습니다. 이러한 단순 도급제의 경우 재건축이 진행되면서 처음 얘기한 부담금과 별도로 입주

때 추가로 부담금이 증가되는 경우가 많으므로 이에 대한 예상을 어느 정도 예측하고 자금 계획을 세워야 합니다.