흑석뉴타운 재개발지분 가격에 대한 접근

1. 작은지분들 및 무허가건물들에 붙은 프리미엄이 적정한가의 문제.

 

 

재개발사업의 투자의 성패는 조합원분양가가 비싸냐 싸냐와 밀접한 관련이 있습니다.

 

 

조합원분양가가 저렴하면 작은 지분을 가진 사람이 이득을 보고

조합원분양가가 높으면 큰 지분을 가진 사람이 이득을 봅니다.

 

 

조합원분양가란 결국 조합원들이 평가받은 조합원들의 토지 가격 + 사업비로 계산된 건물값입니다.

 

 

예시를 들어보겠습니다.

 

 

이 내용은 얼마전에 있었던 한 계약내용을 사례로 제가 유추해본 계산 내역입니다.

 

 

거래된 물건은 대지지분 19.5평정도가 되는 공동주택(빌라)으로

2009년 현재 주택공시가격이 24800만원 입니다. 매매가는 3.92억이었습니다.

 

이 빌라가 재개발을 한다면 33평 아파트를 받기 위해 얼마의 분담금이 필요할까?

 

분담금 내역을을 유추하기 위해서 역산을 한번 해보겠습니다.

33평 아파트의 대지지분이 13.5평정도. 대지지분 19.5평 빌라라면 아파트재개발하면서 6평을 다른 조합원 및 일반분양계약자에게
팔아서 분양수입을 충당하게 됩니다.

 

1. 평당 1500만원 선의 조합원보상이 이루어질 경우

2. 평당 2000만원 선의 조합원보상이 이루어질 경우

3. 평당 1000만원 선의 조합원보상이 이루어질 경우

 

세가지 케이스를 놓고, 비교해보겠습니다.

 

 

case1. 대지 19.5평 평당 2000만원 매입한 케이스 - 1500만원씩 보상

 

평당 1500만원 꼴의 대지보상이 이루어진다면...

33평아파트 분양가를 예상해보죠.

33평 아파트의 계약면적(공사면적)은 48평정도입니다. 평당 사업비는 550만원정도가 평균입니다.

사업비 550만원 x 48 = 26400만원
토지가격 1500만원 보상 경우 13.5평 x 1500 = 20250만원

일반분양분 등을 통한 분양수입을 배제한 조합원분양가는 46650만원 선이 됩니다.
만약 일반분양수입이 반영되어 비례율이 개선되면 조합원분양가는 더 떨어지겠죠.

해당 물건이 1500만원선 보상이 이루어진다면.
1500만원 x 19.5평 = 29250만원
건물 16평 x 250만원(보상가) = 4000만원

약 33250만원 선이 됩니다.

그럴 경우 46650 - 33250 = 약13400만원 선의 분담금이 예상되네요.

매입금액이 39200만원  분담금이 13400만원
도합 52600만원 선에 33평 아파트 배정이 가능할 것으로 예상되는군요.

 

case2. 대지 19.5평 평당 2000만원 매입한 케이스 - 2000만원씩 보상

 

만약 해당물건이 평당 2000만원선 보상이 이루어진다면 어떨까요.

조합원분양가 2000만원으로 계산

550만원 x 48 = 26400만원
2000 x 13.5 = 27000

조합원분양가는 53400만원 선이 되겠네요.

해당물건의 보상가는
19.5 x 2000 = 39000
건물 16 x 250 = 4000

43000만원
추가분담금은 53400-43000 = 10400

오히려 줄어드네요. 대지를 많이 깔고 있어서 확실히 유리합니다.

 

그럼 총투자금액은 39200+10400 = 49600만원이 되는군요

 

case3. 대지 19.5평 평당 2000만원 매입한 케이스 - 1000만원씩 보상

 

만약 1000만원 선에서 보상이 이루어진다고 예상해보겠습니다.

550만원 x 48 = 26400만원
1000 x 13.5 = 13500만원

조합원분양가는 39900만원입니다.

1000 x 19.5 = 19500만원
건물 16 x 250 = 4000만원

23500만원...

추가분담금 = 39900-23500 = 16400만원

이경우를 계산하더라도 16400만원 + 39200만원 = 55600만원

총투는 55600만원이 됩니다.

 

 

보면 2000만원선의 보상이 이루어지면, 토지를 많이 깔고 있는 주택은 그만큼 보상이 높기 때문에 분담금이 줄어들고,

1000만원선의 보상이 이루어지면, 토지를 많이 깔고 있는 주택은 그만큼 보상이 낮아지기 때문에 분담금이 상대적으로

늘어납니다.

 

 

 

그럼 같은 평가액에 있어서, 토지를 적게 깔고 있는 물건은 얼만큼 비용이 들어갈까요?

 

 

근래에 평당 3860만원선에 거래된 7.5평, 건물12평짜리 흑석3구역내 빌라의 사례로 비교해볼까요.

매매가 는 2억6천만원입니다.

 

 

case 4. 대지 7.5평 평당 3860만원 매입한 케이스 - 1500만원씩 보상

 

평당 1500만원 꼴의 대지보상이 이루어진다면...

 

조합원분양예상가 = 46650만원

 

해당물건의 총투자금액 예상치

1500만원 x 7.5평 = 11250만원
건물 12평 x 250만원(보상가) = 3000만원

약 14250만원 선이 됩니다.

그럴 경우 46650 - 14250 = 약32400만원 선의 분담금이 예상되네요.

 

 

총매매가 = 초기매입가 26000만원+ 분담금 32400 = 58400만원

 

case1의 경우 52600만원선이었죠? 1500만원만 보상이 나온다 하더라도 약 6000만원 차이가 납니다.

 

 

case 5. 대지 7.5평 평당 3860만원 매입한 케이스 - 2000만원씩 보상

 

조합원분양가는 53400만원

 

해당물건의 총투자금액 예상치

2000만원 x 7.5평 = 15000만원
건물 12평 x 250만원(보상가) = 3000만원

약 18000만원 선이 됩니다.

그럴 경우 53400 - 18000 = 약35400만원 선의 분담금이 예상되네요.

 

총매매가 = 초기매입가 26000만원+ 분담금 35400 = 61400만원

 

case2의 경우 총매매가가 49600만원이었죠? 2000만원 보상이 나온다 하면 무려 11800만원 차이가 납니다.

 

 

case 6. 대지 7.5평 평당 3860만원 매입한 케이스 - 1000만원씩 보상

 

조합원분양가는 39900만원입니다.

 

해당물건의 총투자금액 예상치

1000만원 x 7.5평 = 7500만원
건물 12평 x 250만원(보상가) = 3000만원

약 10500만원 선이 됩니다.

그럴 경우 39900 - 10500 = 약29400만원 선의 분담금이 예상되네요.

 

총매매가 = 초기매입가 26000만원+ 분담금 29400 = 55400만원

 

case2의 경우 총매매가가 55600만원이었죠? 1000만원 보상이 나온다 하면 거의 비슷한 선이 되네요.

 

 

위의 여섯가지 사례를 보면...

 

평당보상가가 높아지면, 대지지분이 많은 빌라는 상대적으로 이득이 되지만,

평당보상가가 높아지면, 대지지분이 적은 빌라는 엄청난 분담금을 내서 총투자금액이 커진다는 것을 알수 있습니다.

 

 

그런데 과연 조합원 분양가가 얼마 선에서 결정될 것인가.

 

조합원들의 보상액을 평가하는 시점은

사업시행인가 입니다.

 

현재가 아닙니다.

 

 

흑석뉴타운 2단계 사업구역들... 7구역이나 9구역, 3구역 등은 앞으로 약 1~2년 후에 사업시행인가를 받게 됩니다.

그 시점을 기준으로 보상가를 정하게 되죠. 앞서 2006~7년에 사업시행인가를 받았던 흑석4,5,6구역과는 4~5년 정도의

시차를 두고 보상을 받게 됩니다.

 

문제는 앞으로 2년정도 후의 흑석뉴타운의 보상기준은 지금보다 훨씬 높아질 거라는데에 있습니다.

 

 

1. 평당가를 높게 주택을 매수한 매수자들은 자신들의 주택들에 대한 보상가가 높게 나오기를 기대합니다.

 

흑석7구역이나 9구역의 빌라들은 평당 4500만원을 넘습니다. 10평... 4.5억주고 산 빌라가 평당1000만원선 보상이 이루어져서,

1억정도 보상이 나온다면 프리미엄을 3.5억 정도 깔고 산 셈인데, 완전 눈돌아가겠죠.

 

평당단가를 높게 고가에 주택을 매입한 사람이 많을 수록 조합에서는 보상가를 그네들의 눈높이에 맞춰

높게 보상가를 책정해야할 것입니다.

 

그러나 내 집값이 높게 보상을 받는다면, 조합원분양가가 올라갈 수 밖에 없습니다.

 

 

2. 흑석뉴타운 내의 일반분양가가 계속 높아집니다.

 

흑석4,5,6구역은 5억대 초중반 선에 일반분양가를 예정하고 관리처분내역서를 작성하였었으나, 관리처분변경등을 통해

6.5억~7억 선으로 분양가를 높였죠. 현재 흑석5구역 분양권 프리미엄을 포함한 시세는 로얄층 기준으로 7.5억~7.8억 선입니다.

 

이들 2단계 구역이 분양을 앞두게 되는 시점에는 흑석5구역이 입주를 하면서 8~9억선의 시세를 보일거라 생각합니다.

그렇다면 주변 아파트 시세가 9억인데 일반분양가를 7억에 낼리 없겠죠.

 

일반분양가가 올라가고, 그에 따라서 조합원분양가도 높아질 거구요. 조합원분양가 높아지는 것에 따라서 조합원에 대한

토지 보상금도 올라가게 됩니다.

 

3. 주택공시가격 및 토지에 대한 공시지가 역시 상승합니다.

인근에 분양한 흑석5구역 센트레빌이나, 흑석4구역, 흑석6구역 등이 아파트 분양권 및 입주권 가격이

높은 시세를 형성하게 되면, 인근 재개발구역의 토지들에 대한 감정평가액 자체도 높아질 수 밖에 없습니다.

 

 

마포의 아현뉴타운의 경우를 보아도 그렇습니다.

 

아현3구역이나 공덕5구역, 아현4구역 등은, 공덕래미안3차, 공덕래미안4차보다 조금 높은 선의 조합원분양가를 기대했으나...

 

결과는 기대와 달리 조합원분양가를 높게 내면서, 조합원 평가액을 높게하는 형태를 취했죠.

 

아현3구역은 공덕래미안3,4차의 33평 아파트가 8억선을 돌파한 시점에서, 일반분양가를 낮게 내기보다는

7억5천선의 일반분양가를 내정하면서 그에 맞추어 조합원분양가가 5억 내외로 잡았습니다.

조합원들의 토지에 대한 평당보상가는 1700만원 선이었구요.

 

결과는... 작은 지분 가진 사람들은 분담금 때문에 작살났구요.

프리미엄만 붙어있어 토지에 대한 불하대금을 납부해야하는 무허가건물 등은 개작살났습니다. 프리미엄 뚝뚝...

덩치 큰 건물 가진 사람은 상대적으로 이득이죠. 감정평가금액이 높아지니... 감정가액에 대해 40% 지급하는

무이자이주비도 훨씬 많이 받고, 분담금도 상대적으로 줄어들고...

 

 

 

다시 흑석의 사례로 돌아와서.

매년 올라가는 주택공시가격보다 낮은 선의 감정평가란 상식적으로 힘들구요.

흑석4,5,6구역 입주권 및 분양권의 가격이 상승세를 주도하면서 가격을 이끄는 상황에서, 2단계 사업구역들의 지분의

가격도 그에 맞추어 상승할거요. 가격상승분이 토지가격에 반영되어 추후에 조합원 감정평가액은 4,5,6구역과는 달리

 

1000만원선이 아닌 1500만원선 이상으로 갈 확률이 높습니다.

 

 

그럴 경우 상대적으로 넓은 토지를 평당가를 낮게 살 수 있는 매물이 프리미엄이 적게 살 수 있게 되는 좋은 물건이며,

적은 토지를 단순히 프리미엄 상승분을 기대하고 평당가를 비싸게 매수하게 되는 것이 투자로서는 좋지 않은 결과...

손해를 가져올 수도 있을거라는 이야깁니다.

 

토지를 많이 깔고 있다면, 사업이 추진되는 과정에서 발생할 수 있는 여러가지 변수에 있어서 좀 리스크를 줄일 수 있는

조건이 될거란 생각이구요...

 

 

세줄요약

 

1. 재개발사업등에서 감정평가액이 높아지면, 큰지분 가진 사람이 유리, 적은 지분 가진 사람은 불리.

2. 1단계사업구역의 가격이 상승하면서, 지가상승을 견인하고 있기에 흑석2단계사업구역들의 재개발지분들의 감정평가액은 높아질 가능성이 높다.

3. 큰지분을 평당가 싸게 사는게 리스크를 줄일 수 있고, 상대적으로 성공하는 투자가 될거 같다.