중구 재개발 아파트의 시세흐름 읽기

신당7구역 분양에 관한 소고..

 

분양가..

20평대가 4.24억

30평대 1~2층이 5억대 중후반...

45평은 8억대 중후반이고...

53평은 그냥 10억이네요.

20평대 놓고 볼까요

 

25평 기준층 분양가 4.24억... 중도금 대출금 2.54억에 대한 입주시점까지의 이자...

아무리 저금리라도 CD+3.1%입니다. 게다가 마지막 10% 대출은 2금융권 금리라 쎄겠죠.

 

대략 입주때까지의 대출이자 2000만원 정도 잡구요.

 

입주시점에 5억 찍는다고 보면...

무피로 잡는다고 해도 대략 5000만원 정도 먹는겁니다.

 

일단 신당동 25평 5억은 유래가 없었던 금액이죠.

 

중구에서 그나마 새로 지었고 가격도 괜찮다고 보는

황학동 롯데캐슬 배네치아 23평형(물론 여기는 방이2개입니다만) 가격도 4.5억을 넘지 못합니다.

 

 

모델하우스에가서 33평을 좀 봤는데...

이거다 싶은 느낌이 잘 안왔습니다.

 

1~2층 분양 물량이 있는데 솔직히 좀 쎈거 같습니다.

제가 신당래미안 33평 1~2층 분양물량 나왔던 것의 입주시세를 6억정도 예상했습니다.

 

이편한세상은 그거보다 2~3천은 더 갈거 같습니다(제 생각).

 

그럼 6.2억~6.3억인데...

 

지금 분양가가 5.44억, 5.68억입니다.

 

이자 2500만원 정도 내면... 매입원가가 5.7억~6억인데...

만약 P가 뜬다면... 피까지 더해서 접근하면... 음.

 

 

물론 전체적인 부동산 상승기가 와서 2006년처럼 가격들이 전반적으로 한번 다 오르는

그런 분위기가 된다면야 그 만큼 더 먹을게 있을 수도 있겠지만...

사실 그거는 이걸 사든 저걸 사든 다 오르는 거기 때문에 상대적으론 큰 의미가 없습니다.

 

 

한가지 변수는 신당역세권개발 및 신당재정비촉진지구(4차뉴타운 후보지) 등의

청구역 약수역 신당역 일대의 개발호재를 변수에서 제외시켰다는 점입니다.

 

기존의 아파트들도 이러한 호재를 배경으로 해서 가격이 오릅니다.

어찌보면 신당동 일대는 이제까지 좋은 입지에 환경을 갖추어왔으면서도

가수요가 상대적으로 적어, 거품(?)이 적었던 동네라는 생각을 갖고 있습니다.

 

이러한 호재를 바탕으로 신당동 일대의 아파트들 가격이

우리가 지금 논하는 선이 아닌, 그보다 한단계 높은 금액대로 전반적으로 점프할 가능성이 있습니다.

 

현재 30평대를 6억~6.5억선 상한을 놓고 이야기하는 개념이 아니라,

7억대 이상으로 전반적으로 튈 수도 있다는거죠. 20평대도 5억대 이상으로 점프...

 

그것은 앞서 말씀드린 역세권개발 등 중구 내에 주거지역에 대한 본격개발이슈가 반영되어

가수요들...외부투자자들의 관심이 집중되는 것을 전제로 합니다.

 

 

신당이편한세상의 분양가 평가를 하고, 과연 청약해볼 것이냐, 또는 분양권을 구입할것이냐

고민하기 전에 또 놓쳐서는 안되는게 얼마전 분양했던 신당6구역... 신당 래미안2차의 현재 시세입니다.

 

거래사례나...

시세 파악을 해보면... 확실히 신당7구역의 일반분양가보다는 현재까지는 다소 낮은 선입니다.

그러나 신당7구역 분양성패 여부에 따라서 가격에도 좀 변동이 생길 수 있을 거라 봅니다.