2020년 서울 도시기본계획 해부…균형발전에 촛점

2020년 서울 도시기본계획 해부…균형발전에 촛점

 

부동산 투자의 성패를 가르는 요소로 개발 정보의 ‘선점’이 꼽힌다. 특히 요즘 같이 규제가 심한 상황에서 부동산의 가치는 지방자치단체 등의 개발 계획에 의해 크게 좌우될 수밖에 없다.

돈이 될 만한 개발 정보를 남보다 빠르게 얻으려면 자치단체의 ‘도시기본계획’을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 이 계획에는 해당 지역의 중장기 발전 계획이 모두 담겨 있기 때문이다.

본지는 창간 기념 기획으로 서울·수도권 지역 주요 지자체의 도시기본계획과 함께 투자방향을 연재할 계획이다.<편집자 주>

2020년 7월 11일 토요일 오후. 서울 강북구 번동 D아파트에 사는 회사원 김모(40)씨는 아이들과 함께 인근 드림랜드 공원(90만㎡)을 찾았다. 1987년 놀이공원으로 문을 연 드림랜드는 2013년 서울시에 의해 테마공원으로 개발된 뒤 주민들의 쉼터가 됐다. 공원 한복판에 우뚝 들어선 태양열 전망타워에 오르니 10년 새 몰라보게 달라진 강북 일대가 한눈에 내려다보인다.

공원에서 느긋한 오후를 즐긴 김씨는 저녁을 먹기 위해 2017년 개통한 경전철 동북선을 타고 2008년 문을 연 왕십리 민자역사에 있는 패밀리레스토랑으로 갔다. 경전철 개통으로 10년 전 30분 가량 걸리던 주말 나들이 길이 요즘엔 10분대로 줄어 편하다.

그 사이 인근 미아뉴타운과 장위뉴타운이 차례대로 완공되면서 주변 주거환경도 강남 부럽지 않게 쾌적해졌다. 덕분인지 10년 전 3.3㎡당 1300만원 선이던 김씨 소유 집 값도 많이 올랐다. 김씨가 이사 온 2008년의 이곳 상황과 비교하면 그야말로 상전벽해다.

지금까지 이야기는 물론 픽션이다. ‘2020년 서울 도시기본계획’을 바탕으로 꾸며 본 것이다.

서울의 지도가 바뀌고 있다. 서울시는 2006년 4월 2020년 서울 도시기본계획을 확정해 시행하고 있다. 이 계획에는 대한민국 수도 ‘서울’의 얼굴을 바꿀 만한 굵직굵직한 개발계획이 모두 담겨 있다. 때문에 그 내용을 꼼꼼하게 알아두면 여러모로 도움을 받을 수 있다.

핵심 내용은 지역 간 균형개발이다. 그동안 개발이 집중됐던 도심권, 영등포(여의도)권, 영동(강남)권의 추가 개발을 억제하는 대신 개발이 다소 뒤쳐졌던 용산권, 상암·수색권, 청량리·왕십리권의 개발을 확대하겠다는 것이다.

시는 균형 발전을 위해 1도심(종로, 중구 등), 5부도심(여의도권, 강남권, 용산권, 상암·수색권, 청량리·왕십리권)으로 나눠 현재 개발을 엄격하게 관리하고 있다.


#서울 ‘5대 생활권’ 균형 개발

 

 

종로·중구 등의 도심권은 현재의 업무·상업 기능이 그대로 유지·보완된다. 이미 개발 가능지가 대부분 고갈됐기 때문에 신규 개발보다는 기존 시가지 관리에 중점을 두겠다는 것이다. 대신 서울시는 청계천 복원과 같은 도심 환경 개선이나 역사·문화 보존 사업은 이전보다 강화할 계획이다.

시는 이를 통해 2006년 현재 1인당 5.2㎡인 도심권의 공원면적을 2020년에는 강남권과 동일한 9㎡로 끌어올릴 예정이다.

용산권은 지역 특성에 맞춰 국제 업무 기능이 강화된다. 시는 여기에 상업·숙박·문화 등의 기능을 가미해 이곳을 장기적으로 다기능의 복합도시로 개발한다는 계획이다. 또 용산역 주변의 노후 불량 주택가는 2020년까지 최신 주택단지로 탈바꿈시켜 배후 주거지로 육성할 예정이다.

그동안 주거기능 중심으로 개발돼 고용 기반이 부족했던 청량리·왕십리권에는 산업 기능이 크게 보완된다. 서울시는 이를 위해 주변에 산재한 대학교, 홍릉 연구단지 등과 산·학·연 네트워크를 구성하고 산업특화단지 등을 조성한다는 계획이다.

왕십리역 인근 뚝섬 일대도 주상복합단지로 개발해 고용효과를 높일 예정이다. 시는 이를 위해 이번 도시기본계획에서 성동구 뚝섬 일대 115만7000㎡를 시가화예정용지로 지정했다.

2000년을 기준으로 30년 이상 된 노후주택 비율이 전체의 5%에 달하는 이곳 주거지역도 지역균형 발전 차원에서 대대적으로 재개발 중이다.

상암·수색권은 서울 서북권의 생활 중심지로 개발된다. 서울시는 이를 위해 이번 계획에서 이곳을 새로운 부도심으로 승격했다. 시는 인천국제공항과 지하철을 통해 연결되는 국제업무축 상에 위치한 이곳의 입지적 특성을 살려 첨단 디지털 미디어 중심지역으로 특화 발전시킨다는 방침이다.

또 현재 복선 전철화 사업을 진행 중인 경의선과 연계해 향후 통일시대를 대비한 남북교류의 거점지역으로 집중 육성할 예정이다.

서울 전체 준공업지역의 81%가 집중된 영등포권은 미래형 산업기능 중심으로 개발된다. IT산업, 금융보험업 등을 집중적으로 끌어들여 서울 서남부 생활권의 중심지로 육성하겠다는 것이다. 이와 함께 주택과 공장이 혼재된 지역은 주택단지로 개발해 산업시설의 배후 주거지로 탈바꿈시킬 계획이다.

강남권은 신규 개발보다는 기존 시가지 정비를 통해 국제업무의 거점지역으로 특화할 예정이다. 시는 전체 주택의 80%를 차지하는 아파트 중에서 노후화된 곳을 재건축해 늘어나는 인구를 수용한다는 계획이다.

#그린벨트 활용해 신규 개발지 확충

시는 2020년까지 추가로 필요한 주거·상업용지 수요를 충당하기 위해 신규 개발가능지도 확보할 계획이다.

현재 서울시의 개발 가능지는 369.02㎢. 이중 이미 개발돼 주거지 등으로 활용되고 있는 개발지는 315.09㎢다. 아직 미개발된 상태로 남아 있는 땅은 53.93㎢에 불과하다. 그런데 미개발지의 대부분은 그린벨트, 공원, 하천 등으로 묶여 실제로 쓸 수 있는 땅은 얼마 되지 않는다.

이에 비해 2020년까지 필요한 신규 개발지는 10㎢에 달한다. 용도별로 주거용지 5.3㎢, 상업용지 4㎢가 추가로 공급되어야 한다. 공업용지는 2004년 현재 수준(28㎢)을 그대로 유지할 계획이다.

서울시는 그린벨트를 활용해 개발용지 수요에 대응한다는 방침이다. 신규 개발용지로 활용이 가능한 그린벨트는 노원구 중계본동 104마을 일대 13만㎡, 노원구 상계1동 일대 12만㎡, 노원구 상계4동 희망촌 일대 3만㎡, 은평구 진관내동․구파발동 일대 27만㎡, 성북 정릉3동 경국사 일대 30만㎡ 등이다.

이들 지역은 대부분 그린벨트에서 해제됐지만 아직 용도지역이 지정되지 않아 주거용지 등으로 활용이 어렵다. 서울시는 조만간 이곳의 용도지역을 결정해 부족한 개발용지를 충당할 계획이다.