미리가본 2016년 한강변은

압구정ㆍ여의도ㆍ이촌등 재건축 50층까지 허용 기부채납 비율 25~40%로 늘려 개발이익 공유화 부동산시장 회복되면 주변 아파트값 요동칠수도

◆ 미리가본 2016년 한강변은 ◆

2016년 4월. 중국인 관광객 J씨는 뱃길로 서울을 찾았다. 칭다오를 출발한 배가 경인운하를 거쳐 한강으로 접어들자 J씨의 눈이 휘둥그레진다. 마곡지구를 지나면서부터 초고층 랜드마크 빌딩들이 가득한 한강변이 눈길을 사로잡았다. 마곡지구의 마리나에는 요트들이 줄을 지어 한가로이 정박해 있고, 서울시내 최고층이라는 상암동 랜드마크 타워가 웅장한 위용을 자랑한다. 왼편으로 합정지구에 자리잡은 거대한 발전소 건물이 들어온다. 현재는 원래 발전소 뼈대는 남겨둔 채 클럽들과 비보이 공연장, 인디밴드 연주장 등을 갖춘 복합문화 공간으로 탈바꿈했다고 한다. 여의도에 다다르자 50~70층 높이 빌딩들이 숲을 지어 즐비하게 늘어서 있다. 가이드 설명으로는 이곳이 한국의 맨해튼과 같은 곳이란다. 세계 유수의 금융회사, 은행들이 이곳에 모두 모여 있다고. 여의도 바로 옆 노들섬에는 시드니 오페라하우스를 능가하는 멋진 디자인의 공연시설이 들어섰다. 오페라하우스에는 초대형 스크린과 스피커를 설치해 한강을 오가는 배 위에서는 물론 한강변 공원에 나온 시민들이 공연실황을 즐길 수도 있다. 건너편 용산ㆍ이촌 쪽에는 중국과 한국을 오가는 여객선 선착장이 보인다. 그 뒤로는 150층 초고층 빌딩과 이를 둘러싼 고층 빌딩들이 또 하나의 숲을 이루고 있다. 강변에는 50층 내외의 날렵한 아파트들 사이로 폭 200ｍ 안팎의 시원한 녹지축이 자리하고 있다. 북한산에서 종묘와 남산, 용산공원을 지나 한강까지 이어지는 거대한 녹지축의 한 부분이라고. 녹지축부터 한강변 공원까지는 봄나들이를 나온 가족들로 북적거린다. 압구정과 반포 일대에도 50층 안팎의 초고층 빌딩들이 시원스럽게 뻗어 있다. 저 안쪽 압구정 로데오거리에서부터 한강까지 거대한 쇼핑 스트리트가 형성돼 오가는 사람들로 녹지 위는 활기가 넘친다. 성수동의 110층 초고층 랜드마크와 잠실 근처의 112층 제2롯데월드가 멀리서도 눈에 들어온다. "이렇게 멋진 한강변도 몇 년 전까지는 우중충한 회색 아파트가 병풍처럼 가로막고 있던 곳이었습니다. 하지만 7년 전 서울시가 한강변의 스카이라인을 바꾸고 한강 접근성ㆍ조망권을 획기적으로 개선하는 프로젝트를 추진한 뒤부터 한강 일대가 몰라보게 달라지기 시작했습니다. 지금은 상하이나 두바이, 홍콩 같은 세계적 대도시보다 스카이라인이 더 아름답고, 활기 넘치는 공간이 됐습니다." 서울시의 `한강 공공성 회복 선언문`은 일부 아파트단지에 의해 사유화된 한강에 대한 접근성과 조망권을 시민들에게 돌려주고 한강을 서울 도시 발전의 중심축으로 삼겠다는 내용이다. 아울러 초고층을 허용해 성냥갑 같은 아파트 일색인 강변 스카이라인을 아름답게 가꿔 한강변을 세계적 명소로 만들겠다는 구상을 담고 있다. 시는 연내에 성수ㆍ합정ㆍ이촌ㆍ압구정ㆍ여의도 5개 지역을 `전략정비구역`으로 지정하고 개별 개발이 진행되기 전에 통합 개발안을 마련하기로 했다. 또 망원ㆍ당산ㆍ반포ㆍ잠실ㆍ자양 등은 `유도정비구역`으로 지정한다. 중장기적으로 중소 규모 개발이 예상되는 이들 지역에 대해선 체계적 개발을 유도하는 단계적 발전 방안을 제시할 계획이다. 나머지 지역은 시의 기본경관계획에 따라 관리하기로 했다. 시는 연내 5대 전략정비구역 법정 도시관리계획을 수립하고, 유도정비구역에 대해서도 사업 추진을 본격화한다는 계획이다. 시는 성수 합정 등 5대 전략정비구역이 통합 개발되면 총생산 28조6000억원, 부가가치 12조3000억원, 고용 20만명의 경제효과를 창출할 것으로 기대하고 있다. 이를 통해 침체된 경기에 활력을 불어넣을 수 있을 것으로 전망했다. 시는 아울러 한강 양안을 남북벨트로 연계해 마곡~상암은 생태첨단산업, 당산~합정은 문화예술, 여의도~용산은 국제금융업무, 이촌~반포는 보행녹지, 성수~압구정은 신문화, 암사~아차산은 역사문화 지구로 특화하기로 했다. 시는 한강변 아파트 재건축시 최고 50층까지 층수를 높여주기로 했다. 그러나 층수 완화의 전제조건으로 `기부채납을 통한 개발이익 공유화`를 내걸고 이를 철저히 지키기로 했다. 기본적으로 순부담률 25% 이상 기부채납을 받아 공공용지 및 기반시설, 문화ㆍ공연시설과 상업시설 등을 확보하도록 했다. 용도지역이 변경될 경우 기부채납 비율을 40%까지 높이기로 했다. 초고층으로 재건축을 허가해 주되 공공기여도를 강화해 개발이익을 시민 모두가 공유할 수 있게끔 하겠다는 것이다. 압구정지구는 한남대교 남단 라이프미성에서부터 신현대~구현대, 성수대교 남단 한양아파트까지 115만㎡ 용지가 하나로 묶여 개발된다. 기부채납 비율 26~30%를 적용하고 50층 안팎으로 층수를 높여 주는 방안이 추진된다. 올림픽대로는 지하화되고, 그 위에는 복합문화시설과 공원, 학교 등이 들어선다. 이들 지역은 2005년에도 일부 주민들이 최고 60층 초고층 아파트를 짓는 방안을 추진했지만 정부 반대로 무산된 바 있다. 당시 안과 이번 서울시 계획의 다른 점은 용지 일부를 공공용도로 기부채납받아 일반 시민들이 이용할 수 있는 대규모 공원과 공공문화시설을 만들게 한 것이다. 여의도지구는 주거지역인 지구 내 아파트 1~4주구 55만㎡를 상업지역으로 변경하는 방안을 추진 중이다. 한강변 시범아파트와 대교ㆍ삼부ㆍ미성ㆍ광장아파트 등을 통합 재건축한다는 구상이다. 업무ㆍ상업시설은 최고 층수 제한이 없고, 주거용 아파트는 최고 50층, 평균 40층까지 지을 수 있게 된다. 다만 용도가 변경되기 때문에 기부채납 비율은 40%로 높아진다. 이촌지구는 한강대교~반포대교 사이 왕궁ㆍ한강맨숀ㆍ강변ㆍ삼익ㆍ시범 등 중소 규모 단지들이 있다. 이들 단지는 작년 12월 최고 56층까지 허가받은 렉스아파트 재건축 모델을 따른다고 보면 된다. 기부채납 비율은 25% 선이다. 남산과 용산민족공원을 잇는 대규모 녹지축이 조성돼 한강까지 이어진다. 성수지구는 서울숲 동쪽에서 영동대교 북단 인근까지로 고층 주상복합들이 들어서게 된다. 현재 이 지역은 64만㎡에 단독주택과 근린상가가 밀집돼 있다. 현재 전체의 80% 정도가 정비구역지정 요건에 해당하는 상태로 개발 압력이 높은 곳이다. 기부채납 비율은 25~28%로 적용될 전망이다. 단독주택 등이 밀집한 합정지구 역시 당인리 발전소 이전사업과 연계해 대대적인 정비가 이뤄질 전망이다. 양화대로에서 합정로터리 대흥로에 이르는 일반주택지다. 발전소 용지를 포함해 구역 면적은 54만㎡. 기부채납 비율은 12~40%가 적용될 전망이다. 현재 고가 주택이 밀집한 이들 한강변 재건축 단지의 사업 추진이 가속화되면 부동산 가격이 급등하는 부작용이 생길 수 있다는 우려가 제기된다. 물론 최근의 경기침체와 부동산시장 냉각으로 당장 가격이 폭등하기는 힘들겠지만 경기가 저점을 찍고 회복세를 띠면 시장이 크게 요동칠 수도 있다. 시 관계자는 "성수, 합정 등 단독주택지에 대해서는 지분쪼개기에 의한 투기를 방지하기 위해 건축허가를 제한할 예정"이라며 "해당 지역에 대한 토지거래 동향을 지속적으로 모니터링해 부동산 가격 상승 또는 투기 조짐이 포착되면 즉시 토지거래 허가구역 또는 투기지역 및 주택거래신고지역으로 지정해 부동산 가격 안정을 유지해 나갈 계획"이라고 밝혔다.