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■ 불량주택지로 환경이 악화되고 있는 구릉지(고지대,산동네) 지역의 도시경관 보호와 도시재정비 촉진을 위하여 2 이상의 떨어진 구역을 하나의 구역으로 묶어 사업하는 “결합개발제도”를 시행.
■ 본 제도는 국내·외에서 처음 시행되는 제도로서 서울시는 그 동안 전문가 자문 등을 거쳐 제도의 개념을 정립하고 세부시행기준을 마련하였으며, 이에 따라 2007년 시범사업을 시행.
■ 창의적인 발상의 전환을 통해 고안 개발된 본 제도는 앞으로 도시경관을 보호하면서도 구릉지의 불량주택정비가 가능하여 특히, 구릉지가 많은 강북지역의 개발을 촉진함으로써 강남·북 균형발전에 크게 기여할 것으로 기대됨.
【 검토배경 】
■ 구릉지(고지대,산동네) 정비방법 개선시급
 강북의 31.3%가 구릉지로 각종 규제로 인해 생활환경 악화 가속
대다수 시민은 자연경관 훼손 등으로 구릉지 고밀개발 반대
경관보호와 동시에 사업성을 제고할 수 있는 방안마련 시급
【 결합개발의 개요 】
■ 기본개념
구릉지(고지대,산동네)와 개발이 용이한 역세권(평지)을 하나의 단지개념으로 결합개발
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현 행
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개 선
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단일 구역별 사업시행
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서로 이격된 2개 이상 구역을
하나의 정비사업으로 시행
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구릉지는 현행 도시계획을 준수하여 저층·저밀 친환경주거지로 조성하고, 이에 대한 경관보호 등 공익기여를 인정하여 인센티브 제공
■ 사업 방식
■ 기대효과
구릉지 노후 불량주택 정비 활성화로 장기 민원해소
저밀개발에 의한 구릉지의 자연경관 보호
지역균형발전 도모 및 지속가능한 도시관리 실현 가능
■ 제도의 명칭
결합개발제도 : Conjoint Renewal Program (CRP)
- 도시경관 보호 및 원활한 정비사업 추진을 위하여 2 이상의 서로 이격된 정비구역을 단일구역으로 지정하여 사업을 추진하는 방식
※「도시재정비촉진을위한특별법」제9조4항과 동시행령 제12조3항
【 세부기준 】
■ 적용범위 : 주거지형의 재정비촉진지구 내 주택재개발사업
■ 지정시기 및 방법
재정비촉진계획 수립단계에서 재정비촉진계획에 반영하거나
사업 추진과정에서 토지등소유자의 요청에 따라 지정
■ 구역별 지정요건
구릉지(고지대, 산동네) 구역
- 자연경관지구 또는 최고고도지구(5층 20m이하)로 지정된 지역
- 문화재 주변, 제1종일반주거지역으로 필요성이 인정되는 지역
역세권(평지) 구역
- 제2·3종일반주거 및 준주거지역의 평지로서 폭 20m이상 도로 또는 지하철역 주변지역으로 토지의 고도이용이 가능한 지역
■ 인센티브 용적률
산정방법
- 지가, 면적, 결합촉진을 위한 추가 보너스 등을 고려하여 실제 재개발사업의 사례를 중심으로
회귀분석을 실시한 후 시민들이 알기 쉽도록 일정 범위로 구분하여 인센티브용적률 산정
- 결합되는 지역의 지가비가 유사한 경우와 크게 차이가 나는 경우를 구분하여 인센티브 산정
평균공시지가비가 1.25이내인 경우 ⇒ 구역면적비 기준
- 구릉지 관리목표용적률에 따라 차등적용 (※ 적용가능 예시)
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구역면적비
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구릉지 관리목표용적률
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인센티브 용적률
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2.23
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90%
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35%
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2.12
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120%
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25%
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◆ 구역면적비
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=
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역세권구역의 총면적
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구릉지구역의 총면적
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평균공시지가비가 1.25 초과하는 경우 ⇒ 총토지가액비 기준
- 구릉지 관리목표용적률에 따라 차등적용 (※ 적용가능 예시)
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총토지가액비
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구릉지 관리목표용적률
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인센티브 용적률
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2.67
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90%
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30%
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2.83
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120%
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20%
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◆ 총토지가액비
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=
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역세권구역의 총토지가액
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구릉지구역의 총토지가액
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=
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∑ (역세권구역의 개별공시지가 × 개별필지면적)
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∑ (구릉지구역의 개별공시지가 × 개별필지면적)
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■ 기타 인센티브
건축물 높이완화 가능
- 역세권구역이 제2종일반주거지역인 경우 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령”에 의한 층수제한 규정을 적용하지 않을 수 있음.
임대주택 건립비율 완화
- 재정비촉진지구내 단일 사업구역보다 1/3 범위 내 완화가능
기반시설 설치비용 우선 지원
■ 사업 추진방법
결합개발 구역으로 지정되면 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획 및 준공인가 등은 하나로 통합하여 처리하고,
건축계획 수립과 준공 후 공동주택관리는 구역별로 관리가 가능하고, 구릉지와 역세권구역의 상호 교차관리처분이 가능하도록 관리처분계획을 수립할 수 있음.
【 향후 추진계획 】
2007~2009년 재정비촉진지구 내에서 시범사업 시행
- 재정비촉진지구 중 1~2개 구역 선정·시행
2009년 이후 시범사업 결과에 따라 확대적용 방안검토
2007년 부터 제도의 발전을 위한 지속적인 연구
담당부서 : 서울특별시 도시계획국 도시계획과(☎6360-4742) |