도심속전원, 북한산 자락 "정릉3동특별계획구역"

성북구 정릉동의 판자촌이 고급 전원형 주택단지로 탈바꿈한다. 북한산 자락에 위치해 수려한 자연경관을 자랑하는 정릉3동특별계획구역은 재개발 정비사업을 통해 4층이하 주택단지가 들어선 자연친화형 주택단지로 변모할 전망이다. 도심에서 쾌적한 전원생활을 느끼고 싶은 중장년층 수요자들이 발걸음을 하고 있다. 아직 사업계획은 구체화되지 않았지만 인근 뉴타운 아파트촌과는 다른 주거환경을 만들어낼 것으로 기대된다.

● 전원형 고급주거단지로 탈바꿈하는 정릉동 일대
성북구 정릉동 757번지 일대 약 30만㎡ 면적의 정릉3동특별계획구역은 특별계획구역 제1종 지구단위계획구역으로 묶여 있다. 재개발 방식에 따라 4층 이하 주택단지가 들어서며 2009년 하반기 정비구역지정을 목표로 정비계획 수립이 한창이다.
인근 지역은 성북 길음뉴타운과 미아재정비촉진지구 등 개발사업을 통해 새아파트村(촌)으로 바뀌고 있고 4차뉴타운 후보지로 거론된 정릉동 노후주택단지의 개발 압력 또한 커지고 있다. 착공을 앞둔 우이~신설간 경전철 사업도 주거환경 개선에 대한 기대감을 더하고 있다.
일대가 전원형 고급주거단지로 바뀐다는 소문을 듣고 도심 속 전원생활을 원하는 40대이상 투자자들의 문의가 상대적으로 많다.

● 북한산 국립공원 자락"친환경 저층 주거타운"조성
정릉3동특별계획구역은 북한산 자락에 위치해 수려한 자연경관을 자랑한다. 도심과 가깝지만 대중교통 이용이 불편해 상대적으로 그 동안 소외 받아왔다.
하지만 2003년 10월 개발제한구역에서 해제되고 2006년 11월 9일 지구단위계획구역으로 지정됐다. 서울시 특별경관관리 시범단지로 지정되어 있다. 성북구의 목표는 국내 대표적인 자연친화형 주택 단지로 조성하는 것으로 북한산국립공원과 조화를 이룬 고급형 저층 전원주택단지로 만들어갈 계획이다. 특별계획구역에 포함된 경국사와 성모수녀원은 자연보존지역으로 남아 공원으로 활용된다.
공급규모는 대략 1300가구를 예상하고 있다. 토지등 소유자는 대략 740명~750명 정도이고 세입자는 400명 정도이다. 정릉3동 주민협의회는 정비계획 수립에 따른 주민들 의견을 수렴해 적극적으로 반영할 예정이다. 인근 서원공인 대표는 "정비구역 지정이 하반기에 나올 계획이므로 5월부터 7월까지는 주민공람 등이 진행될 것이다. 어떤 계획안이 나올지 기다리고 있다" 라고 전했다.

● 착공 앞둔 우이~신설간 경전철, 교통환경 개선 기대
현재 지하철 이용은 다소 불편해 버스나 차로 지하철 역까지 이동해야 한다. 하지만 우이~신설동간 경전철 사업을 통해 접근성이 조금 나아질 것으로 기대된다.
우이~신설동 경전철 사업은 4월 9일 민간사업자가 선정되어 2013년 개통 목표로 5월 착공에 들어갈 계획이다. 우이동~성북구 정릉동~동대문구 신설동을 지나는 11.4km구간에 총 13개의 정거장이 들어선다. 지하철 4호선 성신여대입구역과 6호선 보문역 및 1,2호선 신설동역에서 환승할 수 있다. 정릉3동은 솔샘사거리 109정거장을 이용할 수 있다.

● 인접지역도 별도사업 추진중, 정릉4동 지역주택사업과 정릉천변 노후단지
특별계획구역에 포함되지 않은 인접 지역은 주민들이 별도로 사업을 추진 중이다. 정릉3동과 바로 인접한 정릉4동은 지역 주민들이 지역주택 사업을 추진하고 있다. 하지만 고도제한에 묶여 있고 연립, 다세대 비중이 높기 때문에 수익성이 떨어져 사업추진에 어려움을 겪고 있다.
정릉천과 도로변 사이에 낀 상가 및 노후주택단지도 정릉3동특별계획구역에서 제외되어 있다. 일부 도시환경정비사업으로 추진하려고 했으나 사업 추진된 부분은 아직 없다.

● 지분시세 3.3㎡당 1000만원 안팎으로 저렴하나 초기 투자부담은 커
재개발 지분 시세는 저렴한 편이다. 재개발 거래시장이 좋았던 2008년 상반기까지는 66㎡대 매물이 3.3㎡당 1150만원, 99㎡는 매물이 3.3㎡당 1000만원 선에서 거래됐지만 지난 해 9월 이후로 재개발 시장이 급격히 위축되면서 거래도 잘 되지 않는다.
현재 시세는 올 4월 기준으로 3.3㎡당 1000만원, 66㎡이상 지분은 3.3㎡당 1000만원, 99㎡이상은 3.3㎡당 900만~950만원 선이다. 198㎡이상 대형 지분은 3.3㎡당 700만~750만원 선으로 2008년 발표된 공시지가 수준도 3.3㎡당 390만~400만원 대에 불과하다.
기준 시세는 저렴한 편이지만 단독주택 밀집지역으로 소액투자는 어렵다. 과거 서울시에서 무허가 주택에 대해 200㎡면적까지 불하를 해줘 200㎡대 큰 매물이 대부분이다. 토지 200㎡를 제외한 면적은 국유지로 되어 있다. 이에 따라 200㎡ 규모를 기준으로 3.3㎡당 700만원 정도의 시세라고 해도 초기 투자금이 3억~4억 원은 필요하다.

● 정릉3동 분양가는 3.3㎡당 1500만원 기대
인근 아파트 시세는 3.3㎡당 1000만원 안팎이다. 산장아파트는 총 264가구로 1997년에 입주한 노후단지이다. 작년 9월부터 거래가 끊겼으나 지난 2월 거래된 66㎡ 면적은 1억 6800만원에 신고됐다. 이 가격은 작년 7월 신고된 1억 9000만원 선에서 11% 가량 떨어진 수준이다. 85㎡ 면적은 2월 신고된 가격이 2억 3300만원으로 작년 신고된 가격보다 2000만원 가량 올랐다. 인근 서원공인은 "산장아파트는 정릉3동특별계획구역과 바로 인접하지만 개발계획지역엔 포함되지 않는다. 하지만 주변 개발사업이 가시화되면서 재건축을 기대한 투자 수요가 꾸준히 있다"라고 전했다.
1999년에 입주한 재건축 단지인 대우아파트는 총 791가구 규모이다. 거래는 작년 11월까지 꾸준히 이어졌으나 올 들어서는 아직까지 조용하다. 시세는 59㎡가 1억 6000만~1억 7500만원이며 82㎡는 2억 1500만~2억 4500만원, 108㎡는 3억~3억 5000만원에 형성되어 있다.
정릉동 소재 기존 아파트 가격 수준은 저렴하지만 새아파트 분양가격은 상대적으로 높은 편이다. 2008년 성북구의 신규분양가격은 3.3㎡당 평균 1628만원 선이었다. 인근 길음뉴타운 내 아파트 3.3㎡당 가격 수준도 1300만~1900만원 대로 높게 형성돼있다.
이에 따라 현지 중개업소에서는 정릉3동 분양가를 적어도 3.3㎡당 1500만원 안팎으로 내다보고 있다.

● 도심 속 전원생활, 40대이상 노후준비에 적당
현재 정릉동 주변은 노후주택단지와 뉴타운 새아파트촌이 섞여 있는 모습이다. 정릉3동특별계획구역은 인근 길음, 미아 재정비촉진지구의 아파트 단지와는 다른 차별화된 주거단지가 될 것이다. 고층 아파트가 아닌 전원생활을 느낄 수 있는 저층 주거단지로 조성됨에 따라 차별화된 틈새상품으로 부각될 수 있다.
정비사업에 대한 주민들의 적극적인 참여도 돋보인다. 정비계획 수립이 개발 의도에 맞게 잘 추진될 수 있도록 주민협의회를 결성했다. 주거환경이 열악한 탓에 외지인 투자비중이 높은 편이고 세입자들도 주거환경 개선이 시급하다고 느끼고 있어 사업계획이 구체화되면 추진 속도를 낼 수 있을 것으로 기대된다.
허가조건도 자유롭다. 정릉동 일대는 2008년 11월 20일부터 토지거래허가구역에서 풀렸다. 단 특별계획구역 내에 있는 자연보존지역이나 개발제한구역은 거래허가에서 아직 자유롭지 못하다. 따라서 투자 전에 토지이용계획확인원을 발급받아 해당 물건의 정확한 용도지역을 확인해야 한다.