재개발 투자 노하우 - 신축쪼게기

 

재개발 투자 노하우 - 신축쪼게기

 

Q)

한강 르네상스의 일환으로 전략 정비구역과 유도 정비 구역이 발표된 것으로 알고 있습니다. 한강 주변이 좋아 질거 같아, 강북의 한강변을 끼고 있는 빌라 중에 하나를 매입하려 하는데 합정동과 자양동, 당산동을 눈여겨 보고 있습니다.

그런데 그 지역에 가보니 신축 빌라를 모두들 추천하는데 매입해도 괜챦은지 질문드립니다.

얼핏 뉴스나 기사에서 보기로는 신축빌라는 “신종지분 쪼게기”라 하여 아파트를 못받을 수도 있다고 하는데 정확한 내용을 알고 투자하고 싶습니다. 자세한 내용 부탁 드립니다.

 

 

A)

과거 다가구를 다세대로 분할 하던 것에서 새롭게 진화한 지분 쪼개기의 형태가 단독ㆍ다가구를 허물고 다세대주택을 짓는 “신축 쪼개기”입니다. 조합원의 증가 현상으로 인해 사업성 자체에 지장을 줄수 있어 서울시를 비롯한 경기도 등에서는 신축에 대한 아파트 배정을 건축 허가 접수일을 기준으로 하여 시도별 기준일을 정해 아파트 배정을 제한하고 있습니다.

 

다가구나 단독의 경우는 아파트를 하나만 배정받지만 멸실하고 새로 여러호수로 나누게 되면 각각 아파트를 배정받을수 있어 더 많은 프리미엄을 받을수 있다는 것에 대한 편법입니다. 단지 멸실과 신축에 따른 비용이 문제인데 지분가격이 폭등하면서 수익률이 커지자 비용보다 수익이 커졌고 이에 많은 투기세력이 가세했습니다. 이로 인해 개발 예정지의 조합원이 급격하게 증가하는 현상이 만들어졌습니다.

결국 서울시는 2008년 7월 30일부터 서울 시내 전역에서 신축을 통한 지분 쪼개기 규제에 들어갔습니다. 신축쪼개기에 대한 기준은 기준일(서울, 2008년 7월 30일) 이전에 건축 허가 받은 것에 한하여는 온전하게 인정해 주며 이후 허가분에 대한 것만 제한하고 있습니다. 허가일 이전 신축 물건에 대하여는 개별 세대별로 면적의 기준없이 분양자격이 주어지며, 이후 신축 분에 다하여는 개별 세대를 합산하여 하나의 아파트를 배정합니다. 단, 이후에 허가를 받았으나 그 하나의 전용면적이 차후 지어질 아파트의 최소분양평형(임대를 제외한 해당 사업장의 가장 작은 아파트)의 전용면적보다 크면 예외로 두어 개별로 분양자격을 주게 됩니다. 해당 지역을 다니시면서 신축물건을 매입하실 때 주거용 건축물이라면 기준일(서울 2008년 7월 30일) 이전에 허가가 접수되었는지 확인하시고 매입하시기 바랍니다