재개발 투자 노하우 - 건물만 소유한 경우

 

재개발 투자 노하우- 건물만 소유한 경우

 

Q. 재개발 지역에 투자하기 위해 물건을 알아 보던 중 토지 소유권이 없이 건물만 매도의뢰된 물건을 보았습니다. 나중에 아파트 배정될 때 온전하게 하나의 아파트를 받을 수 있는지 궁금합니다. 토지와 건물을 모두 소유해야 아파트 배정에 문제가 없는 것이 아닌지요? 그리고 부동산 이야기로는 대지지분이 20㎡가 넘어야 안전하다는 데 그 말이 맞는 말인지 잘 모르겠습니다. 답변부탁드립니다.

 

A. 재개발은 재건축과 달리 토지의 소유없이 건물만 소유한 경우도 아파트 배정에는 문제가 없습니다. 항간에 떠도는 대지가 20㎡가 넘어야 아파트를 받을 수 있다는 것은 규정된 사항이 없으니 그저 부동산에서 추측하여 아무렇게나 답변한 경우일 것입니다. 아마 과거 규정 중에 뉴타운에서 20㎡가 넘으면 토지거래허가를 받아야 하는 사항을 확대해석한 이유라 보입니다. 대지지분 없이 건물만 소유한 경우라 하여도 해당 건축물이 주거용으로 사용되었다면 아파트 배정엔 문제가 없습니다. 그러나 여러가지 고려할 부분이 있는데 그 점검이 우선되어야 합니다.

첫째, 권리가액이 너무 작아 후순위로 밀릴 수 있는 경우입니다. 전체 건립가구수보다 조합원의 숫자가 많은 경우 청산될 위험이 있는데 이런 경우는 일반분양물량이 전혀 없다는 것을 의미합니다. 일반분양 물량이 단 하나라도 있으면 조합원에게 우선 배정해야 하는 원칙이 있으므로 조합원의 수가 전체 건립가구수보다 적으면 아파트 배정엔 문제가 되지 않습니다.

둘째, 그 건물이 대지로 사용하고 있는 토지의 소유자와 해당 건축물 소유자의 분리 시점도 중요합니다. 서울의 경우 준공 때부터 달랐어야 한다는 원칙을 두고 있습니다. 건축물을 최초 건축할때부터 소유권이 달랐어야 건축물에 대한 아파트 배정을 인정한다는 것입니다. 그러나 해당 대지의 면적이 90㎡를 넘는 경우는 2003년 12월 30일 이전에 토지소유권과 건축물 소유권이 분리된 경우라도 건축물에 대한 아파트 배정 권한을 주고 있습니다. 그 이후 분리되었다면 토지 소유자와 아파트 한채를 나누어 가져야 합니다.