재개발 재건축에서 조합원분양가와 일반분양가가 다른 이유가 무엇인가요?

재개발 재건축에서 조합원분양가와 일반분양가가 다른 이유가 무엇인가요?

 

Q. 저는 ○○뉴타운 구역 안의 재개발 지역에 1년전 투자하였습니다. 관리처분총회를 진행하는 과정에서 조합측과 조합원 간에 분쟁이 많았습니다. 가장 쟁점이 되었던 의견 대립은 조합원 분양가가 인근 다른 구역에 비해 저렴하지 않다는 이유였는데, 조합원 분양가와 일반분양가가 구역마다 차이가 나는 이유에 대하여 알고 싶습니다. 어떻게 하면 조합원의 분양가가 저렴해질수 있는지요?

 

A. 조합원 분양가와 일반분양가는 서로 반비례의 관계에 있습니다. 일반분양 수익이 많아질수록 조합원의 부담이 줄어들기 때문입니다. 사업의 시행자 모임인 조합원들이 그 이익이나 손실을 배분, 부담하는 구조이기 때문입니다. 이해를 돕기 위해 예를 들어 설명해 보겠습니다.

전씨는 1000억원 이상을 소유한 시행업체의 대표입니다. 대한민국에 무척 많은 건설사업장을 가지고 있으며 직원들도 무척 많다고 가정해 봅시다. 너무 많은 사업장에 사업을 하다 보니 전씨는 모든 사업에 일일이 관여할 수 없는 상황이어서 부산의 주상복합 신축 건물은 아끼는 직원인 박부장에게 사업의 전권을 부여하였습니다. 박부장은 열심히 일하여 해당 사업장을 계획적으로 꾸려갔으며 분양은 지반공사가 시작되는 시점에서 선분양을 하였습니다. 이때 만일 선분양을 하자마자 분양이 100% 완료 되었다면 재력가 시행업체 대표인 전씨는 박씨에게 보너스를 주어야 할까요? 벌을 주어야 할까요?

답은 벌을 주는 것입니다. 이유는 간단합니다. 선분양하였는데 시작하자마자 100% 분양이 완료되었다는 뜻은 분양가를 너무 저렴하게 책정하였음을 나타냅니다. 시행사 대표의 입장에서 보면 성공적인 분양률은 60%정도가 적당할 것입니다. 매수자의 입장에서 비싼듯 느껴져야 하며 전반적인 시장 흐름이 그래도 투자하려는 사람이 조금 넘으면 되는 것입니다. 그리고 나머지는 입주전까지 천천히 분양되어도 크게 문제가 되지 않습니다.

그러나 재개발, 재건축 분양사례를 보면 선분양 후 바로 일반분양가에서 프리미엄이 발생하는 경우를 과거 종종 봅니다. 시행사 대표 전씨가 조합원이고, 박부장이 시공사와 조합입니다. 어처구니 없게도 일반분양이 너무 저렴하게 책정되어 프리미엄이 발생하는 현상을 조합원들마저 좋아하는 경우가 많습니다. 하지만 이는 옳지 않습니다. 조합원이 기분 나빠 해야할 부분인 것입니다. 일반분양가에 프리미엄이 생겼다는 것은 그만큼 저렴하게 일반분양가를 산정하였다는 의미이고 그 이익을 사업과는 무관한 일반분양자들이 가져갔다는 뜻이 됩니다. 당연 일반분양자들이 가져간 프리미엄만큼 조합원들이 손해를 보았다는 의미입니다. 일반분양가가 높을수록 조합원의 이익이 증가하기 때문입니다. 일반분양자들은 계약금만을 넣었을뿐인데 프리미엄으로 이익을 가져가는 어처구니 없는 결과가 초래된 것입니다.

조합원의 입장에선 일반분양이 비싸게 되어야 하고 그래야 조합원의 부담금은 그만큼 줄어들게 됩니다. 조합의 실무를 보게 되면 실제로 시공사는 일반분양가를 저렴하게 책정하려 하고 조합원 분양가를 높이려 합니다. 이유는 간단합니다. 일반분양가를 저렴하게 하여야 분양률을 높일 수 있고 건설사 이미지에 구김이 가지 않기 때문입니다. 이에 따른 손실은 조합원들이 부담하면 되고 부담시켜도 아무 저항없이 따라오는 것이 그동안의 현실이었기 때문입니다. 이에 따른 사업 비용의 증가에 따른 부담은 조합원에게 부담시키고 있었던 것이 그동안의 현실이지만 일반분양자들과 같이 그저 프리미엄이 발생하였다고 좋아하고만 있었던 것입니다.

일반분양자들의 분양권에 프리미엄이 붙는 것을 조합원들이 좋아하면 안되는 이유입니다.

분양가 상한제 역시 같은 맥락인데, 아파트 가격 고공행진을 막기 위해 분양가 책정을 국가가 관여하면서 조합원의 이익이 줄어 들게 되었고 이로인해 조합원의 분담금이 커지게 되었던 것입니다. 구역마다 조합원 분양가와 일반분양가 차이가 다른 이유도 해당 사업장의 조합원의 숫자, 일반분양 물량 등에 차이가 있기 때문입니다.