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현 정부의 서울ㆍ수도권 주택정책 근간은 재건축ㆍ재개발 활성화를 통한 도심주택공급 확대다.
이를 위해 현 정부는 출범 이후 계속 재건축ㆍ재개발의 규제를 완화했다. 규제 완화가 봇물을 이루면서 재건축ㆍ재개발의 기대수익이 커졌다. 요즘 재건축ㆍ재개발 투자에 관심을 갖는 주택수요자들이 늘어난 것도 이 때문이다.
그러나 워낙 자주 법령이 바뀌다 보니 주택수요자들이 혼선을 빚는 경우도 있다. 재건축ㆍ재개발 투자는 법령에 따라 수익성이 크게 달라진다. 법령이 어떻게 바뀌었는지 정확히 아는 게 재건축ㆍ재개발 투자의 기본인 셈이다.
재건축ㆍ재개발과 관련한 법은 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)이다. 최근 바뀐 도정법의 주요 내용을 정리해봤다.
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▲ 개정된 법령을 숙지하는 게 재건축·개개발 투자의 첫걸음이다. 사진은 잠실 옛 주공2단지를 재건축한 리센츠
아파트. |
재건축 ‘완화 용적률’ 50%는 임대로 지어야
서울 지역 재건축단지들은 법정 상한 용적률(대지 면적 대비 지상 건축 연면적)로 재건축할 경우 정비계획에서 완화되는 용적률의 절반을
임대주택으로 지어야 한다.
서울시는 5월 7일 법정 상한 용적률에서 정비계획으로 정해진 용적률을 뺀 용적률의 50%를 재건축 소형주택으로 건립하고, 이를
장기전세주택으로 활용하는 내용의 도시 및 주거환경정비 조례 개정안을 입법 예고했다.
지난달 시행된 도시 및 주거환경정비법 개정안에 따른 것이다. 개정안은 법정 상한 용적률에서 정비계획 용적률을 뺀 용적률의 30~50%를
전용면적 60㎡ 이하의 소형주택으로 짓고 자치단체 등 공공에 건축비만 받고 넘기도록 했다.
공공은 이를 임대주택으로 활용해야 한다. 구체적인 비율은 자치단체에서 조례로 정하게 했다. 장기전세주택 공급을 확대하기 위해 비율을 상한선으로 정했다는 게 서울시의 설명이다.
서울시 재건축 소형주택의무비율 유지
서울지역 재건축 단지들은 새로 짓는 10가구 중 2가구 이상을 전용면적 60㎡ 이하로 지어야 한다. 정부가 폐지를 허용한 재건축 소형주택 건립 의무비율을 서울시가 유지키로 했기 때문이다.
서울시는 전용면적 60㎡ 이하의 소형주택을 전체 재건축 건립 가구 수의 20% 이상 짓도록 하는 내용의 도시 및 주거환경 정비 조례 개정안을 입법 예고했다. 앞서 정부는 2월 재건축 규제 완화의 하나로 소형주택 건립을 법적인 의무조항에서 제외해 자치단체가 탄력적으로 운영할 수 있도록 했다.
1인 가구 증가 등으로 소형주택 수요가 늘고 있는데 건립 의무비율을 없애면 소형주택 공급 감소가 우려된다는 게 서울시의 설명이다. 이에 따라 서울지역 재건축 단지들의 주택 크기별 건립비율은 전용 60㎡ 이하 20% 이상, 60~85㎡ 40% 이상, 85㎡ 초과 40% 이하가 된다.
조례에 따라 소형주택을 20%만 지어도 되지만 실제로는 20%보다 많아질 수도 있다. 정부가 이달 말부터 재건축 용적률(대지 면적 대비 지상 건축 연면적 비율)을 법적 상한까지 올려주는 대신 용적률 완화분의 30~50%를 소형주택으로 짓도록 했기 때문이다.
또 서울시는 입법 예고에서 재건축 활성화를 위해 현재 1만㎡ 이상인 부지 면적 기준을 5000㎡ 이상으로 낮추기로 했다. 이렇게 되면 낡은 단독주택들이 몰려 있는 지역에서 100가구 정도의 소규모 재건축이 늘어날 것으로 예상된다.
세입자 보호책 세우면 용적률 25% 상향
재건축ㆍ재개발 조합이 일정 수준 이상의 기존 세입자 보호 대책을 세우면 아파트를 더 많이 지을 수 있다. 최근 국회를 통과해 12월께 시행 예정인 도시 및 주거환경정비법 개정안에 따르면 조합은 세입자의 주거ㆍ이주 대책을 사업 계획에 포함시켜야 한다.
정부가 정한 기준 이상으로 세입자에게 주거이전비나 영업손실보상금을 지급하면 용적률(대지면적 대비 지상건축연면적 비율) 특례 혜택을 받는다. 건축연면적을 최고 25%까지 더 넓힐 수 있다.
현재는 조합이 일반적인 ‘보상 관련 법인 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’을 준용해 보상하고 있다. 주거이전비가 4인 가족의 경우 1400만원 정도, 영업손실보상금은 3개월치 영업이익손실분이다.
정부는 개정안 시행 때까지 용적률 혜택을 받을 수 있는 보상 기준을 마련할 계획이다. 용적률이 높아지면 조합원 몫 이외 일반에 분양하는 물량이 많아져 분양 수입이 늘어나게 마련이다. 사업성이 그만큼 좋아지는 것이다.
세입자들은 보상금 외에 재개발 단지도 싸게 분양받을 수 있다. 정부나 자치단체는 조합의 요청에 따라 사들인 재개발 임대주택을 세입자들에게 ‘반값 아파트’로 불리는 토지임대부 분양주택으로 공급해야 한다. 이때 분양가의 전부나 일부를 보조하거나 융자해야 한다.
한편 이번 개정안은 중요한 사업 계획에 필요한 주민 동의 요건을 엄격하게 했다. 주민 간 갈등에 따른 사업 지연을 막기 위해서다. 조합원들의 자산가치 평가액 등을 담은 관리처분계획(최종 개발계획)을 세우거나 바꿀 때는 조합원 과반수 동의를 받아야 한다. 지금까지는 전체 조합원 과반수가 출석해 그중 절반 넘게 찬성하면 된다.
도심 재개발 주상복합도 중소형 60% 이상 지어야
앞으로 서울시내 도심 재개발 구역의 주상복합 아파트도 10채 중 6채 이상을 전용면적 85㎡ 이하의 중소형으로 지어야 한다. 서울시는 도시환경정비사업에 중소형 주택 건립 의무비율을 적용키로 하고 관련 조례 개정안을 최근 입법예고했다. 도시환경정비사업은 일반주거지역 이외 상업지역이나 준주거지역 등을 재개발해 상업시설을 갖춘 주상복합 아파트를 건립하는 것을 말한다.
개정안에 따르면 전용 85㎡ 이하가 전체 건립 가구 수의 60% 이상, 연면적으로는 전체의 50% 이상이어야 한다. 이제까지는 재개발ㆍ재건축 등과 달리 도시환경정비사업에 주택 규모 제한이 없었다. 그 때문에 사업자들은 3.3㎡당 분양가가 상대적으로 비싸 사업성이 좋은 중대형 중심으로 지었다.
지난해 분양돼 공사 중인 마포구 합정지구 1구역의 경우 일반분양 물량(615가구) 모두 전용 85㎡가 넘는 163~322㎡다. 도시환경정비사업장의 임대주택 수도 늘어난다. 서울시는 임대주택을 지어야 하는 단지를 200가구 이상에서 100가구 이상으로 확대하기로 했다.
이번 중소형 주택과 임대주택 규제는 개정안이 시행된 뒤 지정되는 구역부터 적용된다. 개정안은 6월께 시행될 예정이다. | 