재건축. 재개발, 지역주택조합이란.....

재건축

사업방식 - 지분제, 확정지분제, 변동지분제(시공사가 제시하는 방식에 따라 다름)-시공사가 제시하는 지분율에 따라 신축건물의 면적을 분양받고 기타 이익금은 시공사에 귀속됨

 

지분제:

시공사가 기존 소유면적을 지분으로 인정하는 방식

(ex)100평 주택 소유, 지분율 90% => 신축건물 90평 인정

- 불가피한 사정이 발생할 경우 공사비 인상으로 분양가가 상승되어 지분율이 낮아질수 있음)

확정지분제:

시공사가 제시하는 지분율을 사업완료시까지 변동없이 확정짓는 방식

(ex)100평 주택소유, 지분율 80% => 신축건물 80평 인정

- 천재지변을 제외하고는 사업완료시까지 변동사항 없음

변동지분제:

시공사와 조합의 협의에 의해 물가상승율, 분양가, 공사비 등을 협의할 수 있고 변동되는 사항을 적용시키는 방식

 

재개발

사업방식 - 도급제(시공사는 기술력 및 자본을 투자하고 소유자는 토지를 현물출자하여 사업완료시 시공사는 공사비만을 환수하고 기타 사업이익금은 조합 및 조합원에게 귀속됨)

(ex)예를 들어본 것 뿐입니다.

전체 연면적 : 10만평

일반분양 : 7만평(평당 700만)

조합원분양 : 3만평(평당 600만)

평당공사비 400만(총공사비 4천억)

분양수익금 : (일반분양수익)4천9백억 + (조합원분양수익) 1천8백억 = 6천7백억

이익금 : 6천7백억 - 4천억 - (제세공과금 및 기타 세금) 6백7십억 = 2천 30억

 

재건축과 재개발의 장점과 단점

 

재건축은 일반적으로 분양을 시공사에서 책임지기 때문에 미분양에 대한 위험부담이 없구요.

재개발과 다르게 정비기반시설이 양호한 지역에서 진행하기 때문에 사업비가 재개발보다는 적게 듭니다.

하지만 수도권 재건축으로 인한 전국의 주택매매가격이 급등함에따라 노통장님 정권에서 재건축초과이익환수, 분양가상한제, 원가공개, 기타 종부세등으로 재건축에 대해서 엄청난 압박을 가해 재건축사업을 포기한 사례도 있는 현실입니다.

 

재개발은 재건축과는 약간 상반되게 미분양에 대한 위험부담을 조합이나 조합원이 부담하거나 아니면 공동으로 부담하거나, 또는 시공사에서 대물변제하는 방식을 사용하고 있지만 모두 조합원에게는 부담이 되는 방법입니다. 그렇지만 재건축과는 다르게 각종규제에서 좀더 자유롭기 때문에 사업을 포기하는 사업장은 아직까지 없는걸로 알고 있습니다.

 

결국 재건축은 규제로 인해 힘들고, 재개발은 미분양때문에 힘든 현실입니다.

 

관련법규는 도시및주거환경정비법, 운영규정, 조합정관 등이 있구요.

 

기본계획이 이제 발표되었으면 아직은 가칭)추진위원회 일 것입니다.

가칭 추진위원회가 하는 일은 우선 추진위원회 설립을 득하는 것이고,

정비구역지정을 완료한 다음, 조합설립을 하면 추진위원회는 해산합니다.

그리고 위 절차는 추진위원회 설립(50% 이상), 정비구역지정(67% 이상), 조합설립(75% 이상) 시 각각 인감증명서가 첨부되고 인감도장이 사용된 서면동의를 받아야 합니다.

일부 지자체에서는 절차상 효율성 극대화를 위해 추진위원회가 설립되어 있으면 별도의 정비구역지정 동의서 없이 정비구역지정 신청이 가능하도록 하고 있습니다.

 

이외에 더 필요한 동의서는 정비사업전문관리업자 선정동의서, 추진위원 희망 의사표시서, 사업시행구역 확대 및 축소등 변경동의서 등이 있고 모두 인감증명서가 첨부되어야 합니다.

 

만일 가칭추진위원회가 조합설립이후 진행되는 사업시행인가 동의서 등을 받는다 하면 정당하지 못한 행위입니다. 관련규정을 준수하려면 우선 추진위원회는 운영규정을 우선으로 따라야 합니다.

 

지역조합 주택

1. 지역조합의 구성원 요건

- 조합설립인가신청일부터 당해 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 60제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자
- 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다.)전원이 주택을 소유하고 있지 아니하거나 세대원중 1인에 한하여 주거전용면적 60제곱미터 이하의 주택1채를 소유한 세대의 세대주를 말하며, 주택조합설립인가신청일 현재 당해 주택조합설립인가지역과 동일 또는 인접한 시(특별시 및 광역시를 포함한다.)·군내에 6월이상 거주하는 자

2. 조합원 자격 양도금지(분양권 전매 금지)

2003년7월1일 이후부터 투기과열지구 내에서는 사업승인 이후에는 해당아파트 소유권 등기 후까지 조합원 지위를 양도(전매)할 수 없습니다.

3. 지역조합 주택 투자시 유의사항

① 사업진행에서 가장 중요한 것으로 토지 매입정도를 꼭 확인 하여야 한다. 도정법의 주택재개발은 80%의 주민동의가 있으면 나머지를 수용할 수 있으나, 지역조합은 주택법으로 사업을 시행하기 때문에 100%의 지분을 확보해야 하므로 토지매입약정서를 얼마나 확보 했는지 확인해야 한다.
② 조합원 모집시 과거에는 인접시에서 가능 했으나 현재는 해당시에서만 모집할 수 있고 6개월간의 거주기간이 필요하므로 조합원모집이 얼마나 되었는지 또는 모집기간이 얼마나 걸릴지 예측해서 사업지연으로 인한 손해에 대비해야 한다.
③ 분양권중 재개발 조합원소유의 분양권은 전매가 유일하게 허용되지만 투기과열지구에서 일반분양아파트와 재건축아파트와 마찬가지로 소유권이전 등기시 까지 전매가 금지된다.
④ 재개발과 달리 조합원들의 돈으로 토지를 공동매입, 공동건축하게 되므로 아파트 착공 전에 내는 돈이 많다. 착공 전에 지역조합신청금과 토지대금으로 분양가의 절반이상을 내야하며 조합원 가입 후 1년 이내에 토지대금을 완납해야한다. 또한 조합운영을 위한 업무추진비를 별도로 내야하는데 보통은 가구당 300-500만원 정도이고 중간에 조합에서 탈퇴하더라도 이 돈은  돌려 받지 못한다.
⑤ 대한주택보증의 시공보증 도입으로 위험부담이 줄어들긴 했으나 시공업체의 공신력, 조합원모집비율, 탈퇴 가능성 등을 꼼꼼히 따져 봐야한다.
⑥ 투기과열지구외 지역에서 매입 희망 아파트가 조합원 것인지 일반분양분인지 확인 하여, 향후 조합원아파트의 경우 조합원 자격이 승계되므로 입주때 추가부담금 납부 책임이 발생 할 수 있다.  미리 조합과 시공사측에 추가부담금 발생 요인이 있는지 여부와 금액을  미리 파악한다. 또한 매도자와 계약을 하면서 추가부담금이 발생한다면, 누가 낼지 협의할 필요가 있다.
⑦ 사업 부지가 공동주택이 허가되는 토지인지, 용적율이 몇 퍼센트인지, 미리 구청에 문의 하여야 한다. 기존 용적율로 사업을 추진하던 중 종별세분화로 용적율이 감소하여 사업성이 떨어지거나 아예 공동주택을 지을 수 없는 경우도 발생할 수 있다.

※조합주택은 건설원가에 공급되므로 일반분양아파트에 비해 분양가가 싸고 청약통장이 필요 없다는 점에서 큰 매력이기는 하나 조합원 모집시 허위과장광고, 시공사의부도, 거주요건 강화로 인한 분양율 저하등의 문제점이 상존한다. 심지어 정상적인 조합이 아닌 유령회사가 조합원을 모집하여 고의로 잠적하기도 한다, 결국  좀더 낯은 가격으로 내 집 마련을 꿈꾸던 서민들이 피해를 보게 되는 것 이다.  따라서 조합원이 되어 내 집 마련을 하려는 사람은 혹시나 있을 피해를 예방하기 위해서라도 지역조합과 재개발조합을 정확히 구별하는 안목이 필요하다.

	주택재개발	주택조합
관련 법	도시 및 주거환경정비법 등	주택법 등
조합설립	토지등 소유자 80%	20인 이상 해당시 거주자
토지등의확보	80%이상동의시나머지는수용	100% 토지 매입 안되면 사업지연 내지는 불가
건설평형	국민주택규모이상도 가능	국민주택규모(전용25.7평)
세입자 대책	주거이전비 또는 임대주택	세입자보호대책 없음