투자에 도움 될만한 이야기....

현재 부동산은 전국이 과도기라해도 과언이 아닙니다.   사실 일반 월급쟁이로 내집마련이란 참으로 허망하고 맥 빠지는 과제입니다. 예전처럼 저축으로 부를 쌓기는 어려운 시대이니 만큼 자신에게 어울리고 성격에 맞는 투자의 맥을 찾아 이해를 하고 움직이기 위해 계획 및 공략법을 찾아 나서야 할 시기입니다. 사실 피부로 와닿지 않는 이상 처음 부동산 투자는 쉽게 나서기 힘든 부분입니다. 대개 부동산하면 어렵고 힘들며 금액 또한 상당히 크며 잘못 투자시 크게 손해를 본다는 생각들을 합니다. 하지만 부동산이란 그리 어렵고 복잡한 건 아닙니다. (공법이나 세법 등 자세하게 들어간다면야 상당히 복잡하고 난해한 부분이 있지만) 처음 부동산 투자를 접하는 분들에게 가장 중요한건 자기 자신의 마인드라 생각합니다. 내가 가지고 있는 돈이 없는데 어떻게 부동산에 투지해? 라는 부정적인 시각을 버리시기 바랍니다. 가장 중요한 건 내가 가지고 있는 돈이 얼마냐가 중요한 것이 아니라 지금 가지고 있는 돈을 어떤 적당한 투자처를 찾아 공략할지가 절실히 필요할 때입니다. 현 부동산은 지식이 아닌 이미 상식이 되어버린 세상입니다. 먼저 자신의 마인드부터 잘 생각 해보시기 바랍니다. 아는 게 그다지 많이 있지 않지만 제가 여짓껏 느끼고 생각한 것을 몇 가지 적어봅니다. (참고가 되시면 좋겠네요) 재개발 뉴타운 투자 함정과 잘못된 투자법 대부분에 매스컴이나 신문 등에서 재개발 뉴타운 사업에 관하여 얘기하는 것을 보면 대부분이 재개발 사업 추진위원회 단계에서부터 다음과 같은 문구로 시작하는 것을 볼 수 있죠. "추진위원회 구성단계에서 재개발 지분을 매입하면 높은 수익을 볼 수 있으나 위험 또한 높으므로 유의하라. "추진위원회에서 구역지정까지 1~2년도는 그 이상 주의해야 합니다. 물론 이런 식의 접근방법이 잘못된 건 아닙니다. 이러한 투자가이드는 대개 주식 가이드와 그 맥락이 같다고 이해할 수 있죠. 시장의 주목을 받지 못해 오르지 못하고 저평거 된 소외주가운데 상승 여력이 있는 좋은 종목을 투자하는 지혜가 필요합니다. 어떠한 투자든지 위험이 크면 수익률도 크다 말할 수 있습니다. 이것을 부동산 시장에선 하이리스크 하이리턴이라 말합니다. 재개발투자의 핵심은 '어떻게 찾는냐' 가 포인트 첫째가 지역 선정이며 그 다음 투자 시기에 맞춰 알맞게 투자하는 요령을 갖추신다면 꼭 성공하시리라 생각됩니다. 우선 재개발 투자요령은 다음3가지로 나열할 수 있습니다. 1. 지역구정을 바라보며 하는 투자 2. 재개발 지분으로 하는 투자 3. 조합원 분양권으로서의 투자 위 투자시기처럼 수익을 보고 매도하는 시기 또한 같다고 말할 수 있겠죠. 재개발투자 관련 책자를 보면 "시행인가가 나올 때 투자하는 것이 묶이는 돈도 줄이면서 안전하고 수익도 높다"라는 내용을 흔히 접할 수 있습니다. 그러나 현실에서는 시행인가가 나오는 시점을 전후로 상투를 치는 일이 거의 정형화되어 있다는 점도 주목해야 합니다.   국가공공 사업으로 진행되는 재개발 사업은 실입주자의 개념은 관리처분 이후에야 성립되는 것이라 결국 시세 차익을 노리고 재개발 지분을 매입한 대부분의 투자자들은 시행인가가 나오기만을 기다리고 있는데, 이는 다름 아닌 팔아먹기 위해서 입니다.   재개발 사업이 진행된다 여하튼 이주와 철거 그리고 아파트 신축이 진행됩니다   어떻게 짓느냐의 문제는 분명 전해집니다. 그러나 조합원이 내야하는 추가부담금 등 수익성과 액수는 여전히 전혀 밝혀지지 않는다는 것이죠. 사업인가는 사업절차상의 의미와 재테크상의 의미 두 가지 측면으로 해석됩니다. 사업절차상의 의미획기적인 전환점이죠. 달동네를 철거하고 아파트를 짓는 개발사업이 진행되면서 이때부터 토지수용법이 적용되기 시작합니다. 재테크적인 의미불확실성은 그대로인 체 기대감만 한껏 켜지게 되므로 매도자에게 가장 유리합니다.   구역지정 전의 투자법 각 조건에 맞춘 지역에서 구역지정 전에 신청하는 단계에서 투자가 올바른 투자라고 할 수 있습니다. $$ 지역의 크기 $$ 언론이나 민간의 중개업소 등에서 사업전망에 대한 평판이나 예상이 무난한 지역 $$ 지역여건이 무난한 곳 주변에 편의시설이나 학교 도로 연건 등이 충분히 확보되어 있는 지역 이런 지역에서는 구역신청 단계에서 중형평대의 분양 받을 것으로 예상되는 지분에 투자가 유리합니다. 재개발 지분으로의 투자법 재개발 구역으로 지정된 이후에는 다양한 매물을 공략하되 시간적 여유을 두시면 가급적 가격을 낮추어잡는 방법이 효과적이죠. (하지만 그런 물건 거의 없다고 봐야죠) 그치만 이런 부분도 있으니 참고하세여. *사유지 지분만 고집하시기보단 지상권이나 국.공유지 지분도 좋은 물건임을 알아두세요. *33평형을 배정받을 만한 지분이 많이 올랐다면 대형 평형을 배정받을 지분공략도 좋은 방법이죠. 잘 아셔야 할건 사업계획 결정고시가 중요해요.   결정고시 3개월 이전 일자를 기준으로 조합자격이 확정됩니다. 그런데 조합자격이 확정된다는 것은 사업계획 고시일 이후에는 '매매가 금지된다'는 것은 아닙니다. 매매는 자유롭게 될 수 있습니다. 사업계획 고시일 3개월 전에 땅이나 집 같은 사유지 지분을 갖고 있다면 당연히 조합자격이 주어집니다. 하지만 문제는 공유지분이에요 결정고시일 3개월 이전에 분할해야 조합원 자격이 주어지며 이를 하지 않을시에는 일명 `물딱지`라 하여 현금청산을 당하신다는 거 유념하시고요. 다시 말하자면 시행인가가 나올 때 투자하시는 것이 묶이는 돈도 줄이고 안전성 수익성도 높다라는 투자가이드도 상당히 그럴듯해 보일 것 입니다. 하지만 이것은 함정 또한 많으며 시행인가가 나오는 시점에 재개발 지분 구입은 안된다 구역지정이 나오는 시점에서 투자하든지 아니면 비례율이 발표되는 이주 및 철거 마무리 단계에 구입하시는 것이 바람직합니다. 마지막으로 조합원 분양권으로의 투자가 있는데 이것은 한 템포 낮추어 투자하는 방식이죠. 동 호수 발표되고 추가부담금이 확정된 상태에서 투자하는 것인데 이는 시행인가이후에 재개발지분을 매입하는 것 보다는 분양권전매의 방법으로 조합원분양권을 구입하는 것이 더 효율적이었다는 점입니다. 조합원 분양권은 관리처분인가 고시일 이후에 언제든지 매입이 가능합니다.