재개발, 조합설립 이후 주택·땅 사면 조합원 자격 ‘無’ 분양권 ‘有’

1인 소유한 다수 물건 사도 분양권 획득 가능
1필지가 2개의 구역에 걸치면 각각 분양대상

 

 

 

지난 2월 〈도시 및 주거환경정비법〉의 개정으로 인해 재개발사업에서 분양대상자인지 아닌지 해석이 모호할 수 있는 상황이 벌어질 수도 있어 주의가 요망된다. 지난 2월 6일부터 시행 중인 〈도정법〉 제19조제1항제3호의 해석 논란으로 한 사람이 다수의 물건을 소유하고 있다가 조합설립인가 후 일부를 양도한 경우 이들 모두에게 분양대상자 자격이 주어지는지 현장에서 혼란을 겪고 있다. 법 개정으로 인해 조합원 자격은 대표자 1인 외에는 주어지지 않기 때문이다. 또 하나의 필지가 2개의 구역에 걸쳐 있을 경우 분양권을 하나만 줘야 하는지 아니면 2개 구역에서 각각 분양권을 부여해야 하는지 헷갈릴 수 있다. 전문가들은 “재개발의 경우 조합원이 아니면 분양권이 없는 것으로 오해할 수 있다”며 “올해 2월 법이 개정됨에 따라 조합원이 아닐 경우에도 분양대상자가 될 수 있다”고 설명했다.

 

▲조합인가 후 취득 물건, 조합원 자격 없다=분양대상에 대한 혼란이 생기는 것은 특정한 경우에 조합원 자격을 받지 못하도록 한 규정 때문이다.

 

올해 2월 6일부터 시행중인 〈도정법〉 제19조제1항제3호에 따르면 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 수인이 소유하게 된 경우 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.

 

예를 들어 ‘가’구역에 A라는 토지등소유자가 1번지, 2번지, 3번지 등 3개의 물건을 소유하고 있었다. A는 ‘가’구역이 조합설립인가를 받은 후 2번지를 B에게, 3번지를 C에게 각각 팔았다. 이 경우 조합원의 자격은 A, B, C 가운데 대표하는 한 사람에게만 주어지게 된다.

 

그렇다면 이러한 경우 분양대상은 어떻게 구분될 수 있을까? 보통 재개발사업에서 조합원은 곧 분양대상자로 간주하기 때문에 조합원이 아니면 분양권도 주어지지 않는 것으로 생각하기 쉽다.

 

하지만 전문가들은 이러할 때에도 조합원의 자격은 없지만 분양권은 주어진다고 설명하고 있다. 〈도정법〉에서 따로 분양대상을 제한하고 있지는 않다는 것이다.

 

〈도정법〉 제48조제2항제6호는 분양대상에 대한 규정을 하고 있다. 1세대 또는 1인이 1 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급한다. 같은 세대에 속하지 않는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에 역시 1주택만 공급한다. 다만 이 경우 2인 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도 조례로 주택공급에 관해 따로 정하고 있는 경우, 조례에 따라 주택을 공급할 수 있다.

 

서울시 관계자는 이에 대해 “〈도정법〉 제19조제1항제3호의 개정 규정은 조합원 지위와 관련해 총회 참석권, 의결권, 피선출권 등을 제한하는 사항으로 분양대상 여부와는 별개의 문제”라며 “관리처분기준에 관한 규정에서 따로 분양대상자를 제한하고 있지 않아 각각 분양대상자로 봐야 한다”고 해석했다.

 

한 재개발 전문가는 “이 경우 공유지분과 혼동하는 사람들이 있다”며 “이러한 사례는 공유 지분을 양도한 것이 아니라 1인의 토지등소유자가 자신의 여러 물건 중 하나를 매도한 것으로 각각이 독립된 물건이므로 분양대상이 된다”고 설명했다.

 

▲연접한 2개 구역에 걸친 토지 분양권은=맞닿아 있는 두 개의 재개발구역에 내 땅이 걸쳐 있는 경우 분양대상은 어떻게 될까? 두 곳에서 모두 각각의 분양권을 받을까, 아니면 한곳에서만 받을 수 있을까? 또는 두 곳에서 모두 분양권을 인정받지 못하고 현금청산자가 될까?

 

결론부터 말하자면 각각의 구역에서 분양권을 받을 수 있다. 일례로 D씨는 서울시 ‘나’동에 500㎡의 토지를 소유하고 있었다.

 

그런데 2004년 정비기본계획에 ‘나’동의 일부가 포함되면서 300㎡는 ‘나1’구역에, 200㎡는 ‘나2’구역에 편입됐다.

 

서울시의 경우 분양대상 자격 제한을 〈도시 및 주거환경 정비조례〉 제24조제2항에 규정하고 있다. 즉 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 보는 것이다. 분양대상이 제한되는 경우로는 △단독주택 또는 다가구주택이 건축물 준공이후 다세대주택으로 전환되는 경우 △관리처분계획 기준일 현재 수인의 분양신청자가 하나의 세대인 경우 (이 경우 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재돼 있지 않은 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) △하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우 (이때 2003년 12월 30일 전부터 공유지분으로 토지를 소유하고 있고 그 지분면적이 주거지역 기준으로 90㎡ 이상인 자는 분양대상) △2003년 12월 30일 이후 한 필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우 △하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 주택으로 각각 분리해 소유한 경우 △신축 지분쪼개기 등으로 이에 해당되면 분양대상 자격이 없다.

 

서울시 담당자는 이에 대해 “해당 토지의 경우 행정계획에 따라 분할되는 것이다”며 “서울시 도·정조례의 분양자격 제한 대상에 해당되지 않아 각각의 재개발구역에서 공동주택을 분양받을 수 있다”고 설명했다.

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“구역지정일? 시·도지사 결정일?” 논란

 

■ 투기억제 분양기준일
올해 2월 6일 시행된 개정 〈도정법〉은 주택 등 건축물의 분양 받을 권리산정 기준일을 정할 수 있도록 했다.

 

구역지정 고시가 있은 날 또는 시·도지사가 투기억제를 위해 기본계획 수립 후 정비구역지정 고시일 전에 따로 정하는 날 가운데 기준일을 정해야 한다.

 

따라서 기준일 이후 △1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는 경우 △단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우 △하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 건축물로 각각 분리해 소유하는 경우 △나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축해 토지등소유자가 증가되는 경우는 분양권이 하나만 주어지게 된다.

 

문제는 서울시와 같이 이미 이러한 기준일을 마련한 경우다. 서울시의 경우 〈도·정 조례〉에 따라 기준일이 2003년 12월 30일로 정해져 있다. 현재 재개발사업의 경우 2004년 6월 고시된 기본계획에 따라 사업이 진행되고 있으며 이러한 현장의 기준일은 2003년 12월 30일이다.

 

문제는 내년에 고시되는 정비기본계획에 반영되는 현장들이다. 이러한 구역의 경우 서울시장이 기본계획 고시 후 정비구역지정 고시일 전에 기준일을 발표한다고 가정해 보자.

 

이 재개발구역들 또한 〈도·정 조례〉의 규정을 적용받기 때문에 기준일 적용이 2003년 12월 30일이 될지 아니면 따로 결정하는 날이 될지 혼돈이 올 수 있다.

 

서울시 담당자는 이에 대해 “올해 2월부터 시행되고 있는 〈도정법〉이 혼란을 줄 수 있는 소지가 없지는 않다”면서도 “다만 현재까지 사업이 진행중인 곳은 조례에서 정한대로 2003년 12월 30일이 기준일이 되고 내년에 고시될 예정인 정비기본계획에 의해 구역이 결정되는 곳은 서울시에서 따로 기준일을 정해 고시할 계획”이라고 밝혔다.

 

한편 시·도지사가 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일, 지정사유, 건축물의 분양받을 권리의 산정 기준 등을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 한다.

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촉진재개발 지역도 기준일설정 헷갈려

 

■ 지분쪼개기 허용날짜
분양기준일 논란은 재정비촉진지구에서도 일어나고 있다. 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉 제33조는 지난 2월 시행되는〈도정법〉 제50조의2 내용을 그대로 담고 있다. 문제는 촉진지구 내 재개발구역에서 이러한 규정에 따라 분양받을 권리의 기준일을 설정하는데 혼란이 일 수 있다는 것이다.

 

촉진지구가 아닌 재개발의 경우 서울시의 해석처럼 현재 진행되는 사업장은 기존의 조례에 따라, 내년 고시될 정비기본계획에 의해 추진되는 곳은 시·도지사의 고시일로 기준일을 정할 수 있다.

 

하지만 촉진지구 내 재개발사업의 경우는 현재 진행 중인 곳이기 때문에 서울시 조례에 의한 기준일인 12월 30일인지 아니면 정비계획이 수립됐다고 간주하는 재정비촉진계획 고시일인지 혼돈을 일으키고 있다.
이에 대해 국토해양부는 서울시 조례에서 정하는 바에 따라 처리돼야 할 것으로 판단하고 있다. 하지만 법률전문가들은 이에 대해 상반된 의견을 나타내고 있어 혼란이 예상되는 것이다.

 

국토부는 “〈도촉법〉 제3조의 규정에 의하면 재정비촉진사업을 시행함에 있어서 이 법에서 규정하지 아니한 사항에 대해서는 당해 사업에 관해 정하고 있는 관계 법률에 따른다고 규정하고 있다”며 “촉진지구 지정·고시일 이전의 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 등의 경우에 분양권 산정 기준에 대한 것은 서울시 조례에서 정하는 바에 따라 처리돼야 할 것으로 판단된다”고 해석했다.

 

반면 한 재개발 전문변호사는 “〈도촉법〉은 특별법이기 때문에 법 논리에 따라 기준일 또한 법에 맞게 따라야 한다”며 “하위 규정인 조례가 법보다 우선될 수는 없다”고 설명했다. 이어 “사업의 혼란을 막기 위해서는 조례의 기준일을 따라야 하지만 법 이론상 맞지 않는 측면이 있다”며 “분양권에 대한 기준이 〈도촉법〉에 명시돼 있으므로 이를 근거로 분양대상자를 따지는 것이 옳다”고 덧붙였다.