사실상 4차 뉴타운 사업성분석

 
 

1) 전략정비구역 : 높이완화구역’에 속해 평균 40층, 최고 50층 이상 건축물이 들어설 전망

내년 4월까지 지구단위계획 세부계획을 수립한 후 정비사업을 시행할 계획이다.    - 파이낸셜 뉴스 2009-10-08 18:24:51

1-1  합정동 8“빌라의 시세 ”4500만원“ 가능 우선매입지역은 합정동내 당인리 발전소 부근이  한강조망권과 공원으로 인해 시내쪽보다 유리

1-2  이촌동 30“아파트 시세 대략 5.5억~7억으로 매입가능하나 재개발 방식이 아닌 공동   주택 재건축 방식이 유력하므로 장기간 정책의 변수와 노후도에 따라 진행이 더디어져 재개발 보다 큰 금액이  장기간 묶일수도 있음

1-3  성수동  10“빌라가 대략적으로 6억선에 거래 되어 큰 금액이 소요되나 준공업 지역 이 많기 때문에 지역 특성상  다른 전략정비구역 보다 용적률 상으로 2배의  사업성 보장으로 인하여 장기투자 유망, 노유동과 자양동까지 가격 도미노 현상을 선도

1-4  압구정동  최고의 기반시설을 갖춘 지역 30평 현대아파트는 싸게 사도 10억 가량이  소요되어 일반투자자의 접근이  힘듬. 그들만의 리그

1-5  여의도동 진주, 미성, 화랑...30“아파트가 9억~11억 압구정동과 함께 직주 근접시장, 대기 수요탄탄, 국제금융 비즈니스역활, 용산국제업무단지와 다리 및 모노레일로 연결되면 한국의 뉴욕으로 거듭날것으로 예상

               

2) 유도정비구역 :

2-1 망원동 상습침수 지역 이였던 과거보다는 비약적으로 龍된상태- 구역 발표후 쌋기  때문에 제일 많이 오른 구역 신축주택이 많아 노후도가 생각보다 나오지 않을 가능성이 크다. 따라서 노후도 여건을 맟추기 위해서는 시간이 필요할수 있음 / 상암지구 개발과 제2자유로 개통에 따라 추가 상승 여력 있음

2-2 자양동 성수동에 가격에 놀라서 오는 사람들로 인해 올 봄부터 가격 폭등 봄부터의 수익률로 치면 망원동과 자양동이 톱으로 칠수 있다. 망원동과 함께 신축 붐이 일어 노후도율이 많이 떨어진 상태

2-3 잠실   인근 제2롯데월드 건립, 한강변 초고층 계획 등으로 강남 재건축단지 중 가장 관심의 대상이다. 안전진단만 아니라면 전략정비구역에 포함되어야 하나 잠실 주공5단지의 결점은 안전진단을 통과하지 못한 상태라는점이다. / 자금출처 조사 및 DTI가 상대적으로 가장 큰 타격을 주었던 지역

                

2-4 반포  자이와 래미안의 성공으로 가격이 상대적으로 높아 한신1차의 경우17억까지 매도호가 나와서  완성된 모델보다 비싼 가격에 거래되어 추가 부담을 하게 될 경우 오히려 마이너스 수익률이 생기게 될수도 있음, 또한 최근 늘어나는 용적률의 50%를 보금자리주택으로 소형의무비율에 따라 조합원 상당수가 기존 주택보다 오히려 좁은 면적을 배정받아야 한다. 최악의 경우 1:1재건축도 가능

2-5 당산  상업지 비율이 높은 마곡지구의 개발방향과 여의도의 중간역활 기능 / 성수동과 비슷한 준공업 지역으로  양평동과 문래동, 신도림동, 성수동 지역 / 준공업지 개발시 20% 용적률 완화혜택 타임스퀘어와 9호선완공이 호재
 

 

점수 : 1점 나쁨  2점 보통 3점 좋음 

1. 재건축은 소형의무비율 유지와 이익환수제로 채점

2. 소액투자는 실제투자금액 2억이하 판단

3. 용적률은 주거지역 200% ,준공업지는 공동주택시 250%