용산의 미래가치..퍼옴

일부에서는 부동산시장이 2015년 이후 인구감소와 베이비부머 은퇴로 침체의 길을 걸을 것이라고 주장하고 있습니다. 하지만 저는 지난 2000년 이후부터 시작된 부동산 가격 차별화가 절정에 이를 것이라고 생각합니다. 즉 미래가치가 높은 부동산만 가격이 오른다는 것입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 도심재개발과 대형 개발호재로 주목받고 있는, 용산구 한강로라인의 2015년 미래가치를 조명해봅니다.

한강로라인이란

먼저 ‘한강로라인’이란 표현은 용산 부도심 개발계획에 포함된 한강로 주변 주상복합 아파트의 미래가치를 분석하기위해 제가 만든 용어임을 밝힙니다.

원래 한강로(漢江路)는 서울특별시 동작구 본동 한강대교 남단사거리에서 중구 봉래동2가 서울역까지 잇는 총 길이 5.1km 왕복 10차선 도로를 말합니다.

한강로는 기점인 한강대교 남단사거리에서 현충로, 관악로, 노량진로, 노들길과 연결되며, 종점인 서울역에서는 의주로, 남대문로, 퇴계로와 만납니다.

동쪽으로는 도동 동자동 갈월동 남영동 용산동과 한강로1·2·3가동이 위치하며, 서쪽으로는 서계동 청파동 원효로 문배동 등이 위치합니다.

하지만 한강로라인은 용산 부도심 개발계획 지역과 마찬가지로 서울역~한강대교 북단사거리를 말합니다. 노선으로 보면 한강대교 북단사거리~용산역 사거리~신용산역~삼각지역~남영삼거리~숙대입구역~서울역 입니다.

한강로라인 도심재개발 현황

잘 아시다시피 한강로라인 개발계획은 바로 용산 부도심 개발계획(용산지구단위계획)을 말합니다.

서울시는 지난 2001년 7월 서울역~한강대교 북단 한강로 일대 총 길이 4km, 약 1백만평을 용산지구단위계획구역으로 지정하고 2016년까지 16개 구역으로 나눠 주상복합 등 주거단지와 상업 업무시설 등 국제업무단지로 조성할 계획입니다.

이미 세계일보사 부지(9천2백평)에 시티파크(7백70가구)가, 용산공원 남측 특별계획구역(1만5천평)에 파크타워(1천14가구)가 들어섰습니다.

도심재개발이 추진되는 곳은 동자동 구역, 국제빌딩주변 특별계획구역, 용산역 전면 등 3곳입니다.

동자동 구역은 사무실 호텔 아파트 백화점 등 주거 상업 문화 공간이 어우러진 초고층 복합빌딩이 들어섭니다. 

동자동 36-17번지 일대 동자4구역 5천6백평에는 동부건설이 오는 11월에 ‘센트레빌 아스테리움 서울’ 2백78가구중 2백6가구를 일반분양할 예정입니다. 

동자동 15-1번지 동자2구역(3천1백평)에는 호텔 공동주택 건립이 추진되고 있고 동자동 37-85번지 동자8구역(2천4백평)에는 공동주택을 비롯해 업무 판매 운동시설이 들어설 계획입니다.

한강로3가 63번지 일대 국제빌딩 주변 특별계획구역 2만7천평에는 공동주택 업무 근린생활 시설이 들어서며 3, 4구역은 이미 관리처분인가가 난 상태입니다.

4구역(한강로 3가 63-70번지 일대)은 삼성건설 포스코건설 대림산업이 컨소시엄을 구성해 사업을 추진하고 있고 바로 옆 한강로2가 189번지 일대 3구역(시공사 동부건설)은 총 1백28가구 중 48가구를 이르면 연내 분양할 예정입니다. 

용산역 전면 1만8천평(한강로 3가 40번지와 한강로 2가 402번지 일대)의 경우 2, 3구역이 사업속도가 빨라 관리처분인가를 받은 상태입니다.

2구역(대우건설)은 35층 업무용 빌딩과 37층 주거용 건물이 들어서며 41~91평형 아파트 1백47가구 중 70여가구를 일반분양할 계획입니다.

3구역(삼성건설)에는 40층 복합 업무단지 2개동이 들어설 예정입니다. 아파트는 1백94가구를 건립하고 2010년 상반기에 일반분양을 할 계획입니다.

한강로라인 2015년 평당가는?

한강로라인 개발호재는 많습니다. 한강로라인 미래가치는 개발 호재 계획이 어느 정도의 사업속도로, 얼마나 구체화되느냐에 달려 있습니다. 

대표적인 호재로는 △한강로3가 국제업무지구(16만평) △용산공원~국제업무지구~한강을 지하로 연결하는, 코엑스 2배에 달하는 용산링크 △81만평으로 조성될 용산민족공원 △용산 등에 워터프런트 타운(수변도시)을 만드는 한강르네상스 △남산과 용산공원을 잇는 녹지축, 남산 그린웨이 등 일일이 열거하기 힘든 상황입니다.

개발계획은 언제나 그렇듯 문제는 사업속도입니다. 하지만 한강로라인은 개발호재 자체만으로 땅값이 급등하고 있습니다. 각종 개발호재에 따른 기대심리로 땅값이 오르고, 투자자(대부분 강남 부자)들은 미래가치를 보고 땅을 매입하고 있습니다. 땅값이 오르니 주상복합 분양가가 오르고 분양가가 오르니 주변 아파트값도 오르고 있습니다. 이같은 추세는 대규모 주상복합 착공 및 분양이 시작되는 2010년 이후 더욱 본격화될 것입니다.

한강로라인에는 초고층 주상복합 아파트들이 속속 들어서고 있습니다. 용산파크자이, 대우월드마크용산, 용산시티파크, 용산파크타워, 대우트럼프월드3차, 벽산메가트리움 등이 들어섰습니다.

이들 주상복합 아파트 평당가는 평균 3천만원이 넘으며 파크타워가 3천5백23만원으로 최고가를 기록하고 있습니다.

한강로라인에서 주목해야할 땅으로는 국제업무지구에 들어설 주상복합용지 1만9천평과 민족공원 사업비를 충당하기 위해, 주거 상업시설로 개발될 미군수송단, 유엔사령부, 캠프킴 등 3곳 부지 5만8천평입니다.

17만1천평에 달하는 국제업무지구는 사업시행자(드림허브프로젝트금융투자회사)가 8조원에 매입했습니다. 지난 2007년 11월 사업자선정에서 평당 7천2백만원을 써낸 것입니다.

지난 2005년 서울 뚝섬 상업용지 최고 낙찰가액 평당 7천7백만원에 근접한 금액입니다. 이는 결국 2008년 2월 주상복합 분양가가 평당 최고 4천5백만원에 달하는 고분양가로 이어졌습니다.

용산구 땅값은 2001년 용산 부도심 개발계획 발표시점에 평당 7백만원에서, 2008년에 8천만원으로 급등했습니다. 공시지가도 매년 20% 안팎의 두자릿수 상승률을 기록하고 있구요.

용산 미군기지 수송단 등 3곳 매각시기는 이르면 2010년으로 예상되고 있습니다. 낙찰가는 민족공원 조망 프리미엄 등으로 평당 1억원이 넘을 가능성이 높구요.

한강로라인 땅값은 앞으로도 매년 두자릿수 상승을 기록할 것입니다. 미래가치를 보고 지금 평당 1억원에 한강로라인 땅을 사는 사람이 있듯이 말입니다.

한강로라인 주상복합 분양가는 현재 평당 2천만원대에서 땅값 급등으로 2010~2011년에는  3천만~4천만원이 될 것이고 2012년 이후에는 평당 5천만원 시대가 올 것입니다.

2015년 이후 한강로라인 주상복합 아파트값은 평당 최소한 5천만원이 넘을 것입니다. 그리고 국제업무지구 등 개발호재가 거의 마무리되는 2020년을 전후로 강남권 수준으로 뛰어 올라 강남구 서초구 송파구와 함께 ‘빅4 신강남권’ 시대를 열 것입니다. 물론 전적으로 개인 의견입니다. 참고만 하세요. 항상 말했듯이 투자의 책임은 부자노트 독자 여러분이 지는 것입니다.