재개발,뉴타운 기사 펌

올해 재개발 시장에 대한 기대감이 어느 때보다 높다. 서울 재개발 구역의 기준 용적률(대지지분에 대한 지상건축면적 비율)이 20%포인트씩 오르고, 한강변 개발 사업이 본격화하는 등 굵직한 호재가 많기 때문이다.

한남뉴타운 등 주요 재개발 구역들이 사업에 속도를 내고 있는 것도 기대감을 높이고 있다. 하지만 투자 심리가 확 살아날 것 같지는 않다. 대출 규제로 기존 아파트 시장이 침체되고 있기 때문이다.

◆용적률 오르고 투자 환경 좋아져=현재 서울 재개발 구역은 1종 주거지역 170%, 2종 190%, 3종 210%의 기준 용적률이 각각 적용되고 있다. 그러나 이르면 이달 말 기준 용적률이 20%포인트씩 오른다. 늘어나는 용적률은 모두 전용 60㎡ 이하 소형으로 지어야 하지만 모두 일반분양할 수 있다.

분양수입이 늘어나 사업성이 좋아지는 것이다. 예컨대 서울 신당동의 한 재개발 단지의 경우 일반분양 아파트가 110여가구 늘어 조합원 부담이 15% 정도(조합원당 5000여 만원) 줄어든다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “사업성 개선으로 재개발 사업이 지금보다 훨씬 활기를 띨 것”이라고 말했다.

투자 환경도 나쁘지 않다. 지난해 거래 규제가 없어진 데다 재개발의 주요 투자 대상인 단독•다세대주택은 대출 규제도 적용받지 않는다. 분양 때마다 청약자를 끌어 모으고 있는 뉴타운은 연초부터 분양 물량을 쏟아내며 바람몰이에 나서고, 6월에는 자치단체장 선거가 기다리고 있다. 후보자들의 각종 개발 공약으로 재개발 지분(새 아파트를 받을 권리) 값이 뛸 가능성도 있다.

그러나 호재만 있는 게 아니다. 투모컨설팅 강공석 사장은 “분양가 상한제 등 사업성에 직접 영향을 미치는 규제가 아직 남아 있고, 대출 규제로 기존 아파트 값이 약세인 만큼 당장은 투자 심리가 살아나기는 어려울 것”이라고 말했다.

◆중장기적 투자 검토=때문에 전문가들은 단기 시세차익보다는 호재가 있는 재개발 구역을 중심으로 실수요적 차원에서 접근하라고 조언한다. 기준 용적률이 오르는 곳은 뉴타운을 제외한 모든 재개발 구역으로 대상지는 100곳이 넘는다. 이 가운데 면적이 커 대단지로 개발되고, 지하철역이 가까운 곳을 눈여겨볼 만하다.

특히 조합원수 대비 건립 가구수가 많은 곳이 일반분양 물량이 많아 추가 부담을 줄일 수 있다.

지역적으로는 서울 합정•망원•한남•성수•흑석동 등지의 한강변이 인기를 끌 것 같다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “서울 한강변 개발사업의 수혜지역이고, 한강조망권을 갖춰 앞으로 인기 주거지로 발전할 가능성이 크다”고 말했다. 뉴타운은 용적률 상향 대상에서는 제외됐지만 대규모로 개발되고 혜택이 많아 사업 속도가 빠른 게 장점이다.

권순형 소장은 “한남•흑석뉴타운 등 한강변을 중심으로 가격 부담이 적은 33㎡ 안팎의 소형주택을 노릴 만하다”며 “다만 이들 지역 소형 주택값이 3.3㎡당 3000만~5000만원을 호가하는 만큼 주변 아파트값과 비교해 사업성을 꼼꼼히 따져야 한다”고 말했다.

재개발은 같은 지역이라도 사업 속도나 조합원 수 등에 따라 투자성이 천차만별인 만큼 세밀한 투자 분석이 필요하다. 기업은행 김일수 부동산팀장은 “기본적인 사업성 분석은 물론 조합원들의 재개발 추진 의지 등도 고려해야 한다”고 조언했다.

사업 단계별 서울 주요 재개발 구역
자치구	구역	위치	면적(㎡)	조합원수	건립 예정 가구수
^구역 지정
노원구	중계본동	중계본동 30-3	19만317	-	2758
동대문구	청량리6	청량리동 205	8만3883	-	1236
동작구	상도7	상도동 159	5만5618	-	968
성북구	삼선5	삼선동2가 296	6만3884	-	935
양천구	신월1	신월3동 159-192	9만2546	-	1400
영등포구	신길2	신길동 190	11만6896	-	1772
은평구	대조1	대조동 88.89	11만773	-	2068
^조합 설립
관악구	봉천12-2	봉천동 1553-1	8만421	684	1238
동대문구	용두6	용두동 753-9	5만3149	454	930
마포구	대흥2	대흥동 12	6만1925	674	1032
서대문구	연희1	연희동 533	5만5119	523	904
은평구	응암2	응암동 36	11만8738	1689	2207
	녹번1	녹번동 4	17만8495	1973	3159
중구	만리2	만리동2가 176-1	6만6852	879	1202
^사업 승인
동대문구	답십리14	답십리동 25	3만2821	403	608
마포구	대흥3	대흥동 60	2만8584	282	555
성동구	용답	용답동 108-1	7만3341	622	1251
	옥수13	옥수동 526	12만4431	1533	1897
성북구	석관2	석관동 58-56	5만1522	509	900
	보문3	보문동 290	5만2245	526	932
은평구	응암10	응암동 419	6만709	673	1139
※2009년 말 기준. 조합원·건립가구수 등은 바뀔 수 있음.                     자료:서울시

서울 뉴타운 현황
뉴타운	위치	면적(㎡)	건립 가구수
돈의문	종로구 평동 164 일대	20만297	2240
한남	용산구 한남동 일대	109만5800	1만2740
전농·답십리	동대문구 전농·답십리동 일대	90만3967	1만2548
중화	중랑구 중화동 312 일대	51만517	7538
미아	강북구 미아동 1268 일대	97만9780	1만6893
가재울	서대문구 남가좌동 295 일대	107만3000	2만541
아현	마포구 아현동 633 일대	108만8000	1만8500
신정	양천구 신정동 1162 일대	70만700	1만1650
방화	강서구 방화동 609 일대	50만8914	7530
노량진	동작구 노량진동 270-2 일대	76만2160	1만2500
영등포	영등포구 영등포동 2·5·7가 일대	22만6005	2200
천호	강동구 천호동 362-60 일대	41만2000	6400
수색·증산	은평구 수색동 160 일대	89만7090	1만2719
신길	영등포구 신길동 236 일대	146만9910	1만8845
북아현	서대문구 북아현동 170 일대	89만9302	7000
거여·마천	송파구 거여동 202 일대	73만8426	1만767
이문·휘경	동대문구 이문동·휘경동 일대	101만3398	1만7388
상계	노원구 상계3·4동 일대	64만3608	8948
장위	성북구 장위동 68-8 일대	186만7851	2만3846
신림	관악구 신림동 1514 일대	52만7790	4545
흑석	동작구 흑석동 84-10 일대	89만8610	1만700
시흥	금천구 시흥동 966 일대	63만4882	4248
창신·숭인	종로구 창신1·2·3동 일대	84만6100	1만1000
※건립 가구수는 바뀔 수 있음.                                     자료:서울시