한강로 3가 지분값 다시 ‘들썩’ 이유는?

서울 용산구 한강로3가. 용산역 인근에 위치한 이곳은 서울시 재개발 대상 구역에서 시세가 가장 비싼 곳 중 하나다.

8만1900여 ㎡ 용지에 노후 주택과 5층 이하 건물로 빼곡한 이곳의 3.3㎡당 평균 지분가는 6500만~7000만원 선. 특히 다가구주택 지분을 16.5㎡ 전후로 쪼갠 물건 시세는 3.3㎡당 1억2000만원 선이다.

 

 "82.5㎡ 기준 3.3㎡당 지분가가 2008년 8000만원 선이었지만 금융위기에 용산 참사가 겹쳐 지난해 상반기 5000만원 선으로 추락했다"며 "용산 개발이 속속 진행되고 참사 합의가 이뤄지면서 최고 7000만원 선까지 회복됐지만 거래가 많지는 않다"고주변 부동산 중개업소는 전한다.

 

재개발 후 입주권을 받을 수 있는 다가구주택 소형 지분은 3.3㎡당 1억2000만원 선. 이 같은 지분 쪼개기 물건 역시 한때 1억6000만원까지 나갔지만 경기 침체로 9000만원까지 떨어졌다가 최근 회복세로 돌아섰다.

 

한강로3가 지분가 회복세는 용산 국제업무단지 등 개발이 가시화하는 데다 용산 참사 보상 합의가 결정적으로 작용한 것으로 분석된다. 
 
입지가 좋다는 점도 투자자 관심을 모은다. 문승현 삼성공인 대표는 "한강로3가는 한강로2가와 비교해 한강과 좀 더 가깝고 용산역과는 약간 떨어져 있어 조용하기 때문에 주거지로 적합하다"고 말했다.

 

비교 대상인 한강로2가는 용산역 정면 노후 건물과 집창촌 등이 몰린 지역으로 지난해 관리처분인가를 통해 용적률 890%를 받았다. 특히 2ㆍ3구역 지분 소유자들은 3.3㎡당 1억2000만~1억5000만원을 보상받은 것으로 알려졌다.

 

하지만 한강로3가 지분 투자에는 리스크도 많다. 이 지역은 2ㆍ3종 주거지역과 상업지역이 섞인 곳으로 대부분 상업지역인 한강로2가와 성격이 다르다.

중심상업지역은 용적률을 최대 1000%까지 받을 수 있지만 주거지역은 최대 용적률이 300% 선으로 상업지에 비해 투자 가치가 떨어진다.

 

용산구청 관계자는 "지난해 주민공람을 갖고 토지 기부채납 등을 통해 용적률을 810%로 정해 서울시에 상정했다"며 "하지만 시가 용산 일대 높은 지분가에 부담을 느끼는 상황이라 최종 결정이 어떻게 날지 미지수"라고 말했다.

 

이 지역이 재개발 초기 단계로 미래가 불투명하다는 점도 걸림돌이다. 현재 한강로3가는 재개발조합이 결성되지 않은 채 추진위원회 2개가 각기 활동하고 있다.

전문가들 시각은 엇갈린다.

전영진 예스하우스 대표는 "용산은 국제업무단지, 한강르네상스 등 개발 호재가 풍부하다"며 "한강로3가는 한강과 거리도 가깝고 용산역과 인접하는 등 입지 조건이 탁월해 현재 고평가되지 않았다고 본다"고 말했다.