재개발,재건축 분양자격 총정리

 

재개발사업과 도시환경정비사업,

재건축사업의 분양대상기준이 다릅니다.

 

고로 두가지를 나누어서 정리해보았습니다.

 

근래에 화두가 되었던 근생 부분이 과거에 논의되었던 내용보다 간략하게 정리가 되었네요. 이 부분도 포함하였습니다.

 

A.재개발, 도시환경정비사업에서의 공동주택 분양대상 기준				미래 공인 중개사 754-6008 / 011.1738.7777 ) 단위 : m2
구분	면적	주택유무	분양자격	비고
토지만	30미만	상관없음	X	2003.12.30이전 도시재개발법에 의해 재개발구역으로지정된 정비구역은 20m2(구 도시재개발법 준용)
	30이상~90미만	무주택자	O	조례시행일이전 분할된 한필지일 경우만사업시행인가고시일~공사완료고시일 무주택유지현황도로+공부상도로는 분양자격없음
	90이상	상관없음	O	조례시행일이전 분할여러필지의 합 90이상 가능(지목현황 관계없음)
구분	토지소유	면적	분양자격	비고
무허가건물	국공유지	관계없음	O	무허가건축물대장,재산세납부,항공사진확인
	사유지	관계없음	O	무허가건축물대장,재산세납부,항공사진확인
등기건물	타인소유	관계없음	△	최초 준공 이전부터 분리되었을경우만토지면적90이상이고, 조례시행일이전 분리면 각각나옴
	자신소유	관계없음	O	토지+건물소유니 당연히 나옴
구분	전환시점	건물면적	분양자격	비고
전환다세대(조각지분)	2003.12.31 이전	60이상	제한없음	2개 건물의 합친 면적도 인정
		60미만	20평대 또는 임대 만..	30평대 분양물량이 많이 남으면, 조합정관으로 30평대 배정가능(2007.7.30개정)
	2003.12.31 이후	관계없음	전체에대해1개만나옴
구분	구분 시점	주택형태	분양자격	비고
다가구주택구분, 공유지분	1997.1.15 이전	다가구	O	토지 및 건물에 대한 지분등기,구분등기 필수
	1997.1.15 이후	다가구	X
	1990.4.21 이전	사실상다가구	O	협동주택, 합동주택 등의 표현이 필요함
구분	주택형태	건물면적	분양자격	비고
신축다세대(2008.7.30건축 허가)	공동주택	건립될 분양공동주택최소면적 이상	O	2008.7.30 이후 건축허가분부터 적용
	공동주택	건립될 분양공동주택최소면적 미만	전체에 대해1개만나옴
구분	건축 시점		분양자격	비고
근생 (사실상주거)	2008.7.30이전	정비계획공람	O
		정비계획공람이외   지역	△	정비구역지정고시일부터 분양신청기간만료일까지세대원전원이 무주택일 경우 가능
	2008년 조례개정   후		X	조례개정후 건축중이거나 건축허가만 받은 근생   주의
※ 사실상주거로 사용되고 있느냐를 판단하는 평가시점은 논쟁여지 있음.     관리처분계획일기준일 현재 권리가액이 조합원 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상이면 분양권 대상
B.재건축사업에서의 공동주택 분양대상 기준   (조례 제24조2 단독재건축사업의 분양대상등)
구분	면적	주택유무	분양자격	비고
토지만	상관없음	상관없음	△	권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구 추산액이상이면 나옴. 아니면 안나옴.
건물만	상관없음	상관없음	△	권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구 추산액이상이면 나옴. 아니면 안나옴.
※ 재건축사업에서는 토지+건물 소유자만 분양대상자가 됨(공유지분 가능)
구분	전환(건축)시점	건물면적	분양자격	비고
전환다세대   (조각지분)	2009.4.22 이전	상관없음	O
	2009.4.22 이후	상관없음	X
근생   (사실상주거)	?	?	?	부대ㆍ복리시설 소유자에게는 부대ㆍ복리시설을 공급할 것으로 명시되어 있음. 사실상주거를 주란 이야기도 없음.

 

구분	구분 시점	주택형태	분양자격	비고
다가구주택,   구분공유지분	1997.1.15 이   전	다가구	O	토지 및 건물에 대한 지분등기,구분등기 필수
	1997.1.15 이   후	다가구	X
구분	주택형태	건물면적	분양자격	비고
신축다세대 (2009.4.22건축 허가)	공동주택	건립될 분양공동주택최소면적 이상	O	2009.4.22 이후 건축허가분부터 적용
	공동주택	건립될 분양공동주택최소면적 미만	전체에대해1개만나옴

* 협동주택 : 1988년 5월 7일 전에 지분 또는 구분등기를 필한 세대는

 

 - 사실상 구분된 가구수에 한하여 각각 1인을 분양대상자로 함.

 

※ 2009.4.22 제24조의2 단독주택재건축사업의 분양대상 등 을 신설하여 단독재건축 사업의 분양대상을 규정하였음.

 

 

* 단독재건축 분양대상 내역 개정에 따른 추가 보완

 

=> 권리가액 추산액이 아파트 조합원최소 분양가보다 크다면 분양권이 나온다는 조례가 신설되었습니다.

 

....그러나 주택재건축 사업에서의 토지등 소유자에 대한 도정법상의 규정이 토지 및 건물을 소유한자로 되어있기에

토지만 또는 건물만 소유하였을 경우 권리가액이 공동주택추산액보다 크다 하더라도 분양권이 나올지

나오지 않을지가 정확하지가 않네요.

 

그리고, 여러 제한 사항들이 신설되었습니다(2009.4.22 이후 건에만 해당)

 

-- 2010. 7.15 새로운 도시 및 주거환경 정비조례 개정안 이 발표 되었습니다...

 

가장 큰 차이점은 ..

1. 권리산정 기준일이 발표되었다는점..

2. 도로부지의 분양권의 자격이 변경 되었다는 점입니다.

3. 정비구역 지정 요건의 변경.

 

.. 첫째 권리 산정기준일에 의한 분양 자격 변경이란.

 

해당 조문을 보면..

11. “권리산정기준일”은 법 제50조의2에 따라 정비사업으로 인하여 주택 등 건축물을 공급하는 경우 제4조제5항에 따른 고시가 있은 날 또는 시장이 투기억제를 위하여 기본계획수립 후 정비구역지정․고시 전에 따로 정하는 날을 말한다.

 

서울시의 재개발/재건축은 선계획 후개발의 원칙에 따라 10년치 재개발 기본계획, 재건축 기본계획을 수립합니다

 

따라서 기본계획수립부터 정비구역지정 고시까지는 시간이 걸리기 때문에 그 중간에도 투기세력들의 지분쪼개기나 사업성을 좋지 못하게 하는 여러 행위들이 있을 수가 있습니다.

 

기본계획수립 -> 정비구역지정계획안 수립 -> 정비구역지정...

 

이를 방지하기 위해서, 서울시의 조례로서 권리산정기준일 을 별도로 지정하도록 하여, 이 권리산정기준일 이후에 발생한 소위 말하는 쪼갠 지분들에는 아파트 분양권을 주지 않겠다는 것입니다.

 

단 각각의 현장에서 2003년 12월 ..또는 2008년 7월의 기준을 적용하느냐..신설된 권리 산정기준일로 모두 통일 되느냐..의견이 분분 하겠죠.....그래서 ..

 

권리산정기준일 역시 마찬가지입니다.

조례개정안에는 부칙에 다음과 같이 이야기하고 있습니다.

 

제3조(권리산정기준일 관한 적용례 및 경과조치) ① 제27조 및 제28조 개정규정은 최초로 기본계획(정비예정구역에 신규로 편입지역 포함)을 수립하는 분부터 적용한다.

② 이 조례 시행전에 기본계획이 수립되어 있는 지역 및 지구단위계획이 결정․고시된 지역은 종전 규정(제27조 및 제28조)에 따른다

 

<이 조례 시행이전에 기본계획이 수립되어있는 지역 및 지구단위계획이 결정 고시된 지역은 종전의 조례규정에 따른다>

 

로 되어있습니다. 통상적으로 뉴타운이라 불리는 재정비촉진지구, 기존 2004년에 재개발기본계획에 포함된 정비구역들, 2006년 재건축기본계획에 포함된 정비구역들은 기존의 조례규정 등에 의하여 사업이 추진된다고 이해하면 될 것이고.

 

앞으로 기본계획이 수립되거나 정비예정구역에 신규로 편입되는 지역 등에는 바뀐 규정례가 적용될 것이라 생각하면 될 것입니다.

 

둘째. 도로부지의 분양 자격에 관한 변경내용..

 

- 분양자격 중 토지만 소유할 경우의 분양자격은 변화가 있어서, 과거에는 30m2이상 90m2 미만의 토지(지목도로, 현황도로 제외)의 경우, 사업시행인가 이후 공사완료고시일까지 소유자 및 배우자 세대원 전체가 무주택일 경우 분양자격을 주는 내용이 포함되어있던 것이 삭제되어, 무조건 90m2 이상인 경우에만 주는 것으로 바뀌었습니다.

 

이 부분이 중요한 부분입니다.

과거에는 재개발사업에서 60m2 짜리 대지를 가지고 있었다면, 무주택을 유지할 경우 분양자격이 주어졌던 반면,

위의 조례에 따르자면 분양자격이 없게 되기 때문입니다.

....

바뀌 조례의 시행 시점은 ..

 

부칙 <제5007호, 2010.7.15>

제1조(시행일)  이 조례는 2010년 7월 16일부터 시행한다. 다만, 제48조제2항의 개정규정은 2010년 10월 1일부터 시행한다.

→ 조례 시행시점은 2010.7.16부터

 

세째..구역지정 요건의 변경..

 

제2조(구역지정 및 노후·불량건축물에 관한 경과조치) 

① 제4조제1항의 개정규정은 이 조례 시행 후 최초로 영 제11조제1항에 따라 주민공람을 하는 분부터 적용한다.

② 영 제2조제1항의 개정규정(대통령령 제21679호)에 불구하고 개정 당시 종전규정에 따라 노후·불량건축물을 산정하여 이 조례 시행일 당시 영 제11조제1항에 따라 주민공람을 한 구역은 종전규정에 따른다. 

 

→ 정비구역지정 요건이 변경되었습니다. 과거에 주택재개발사업의 경우 5개의 항목 중 2개 이상에 해당되는 사업지였으나,

5개의 항목중, 노후·불량건축물 60%이상이 무조건 갖춰져야하며, 나머지 조건 하나 갖춘 곳으로 바뀌었습니다.

 

이 규정은 이 조례 시행 후 최초로 주민공람하게 되는 사업장부터 적용하되,

조례시행시점에 이미 정비구역지정을 위한 주민공람이 끝난 구역은 종전규정대로 한다 하였으니,

 

이미 구역지정 공람받은 곳은 노후도 조건이 강제규정이 아닌 셈이고, 앞으로 구역지정 받아야 하는 사업장들은

노후도 조건이 강제규정이 된다는 소리입니다.

 

..... 이상..2010.7.16일 부터 신설되어 적용되는 도시및 주거환경정비조례 개정안에 대해 요약 해봤습니다.