단독주택 재건축의 제대로 알기

최근 서울시는 획일화된 아파트로 단독주택이 재건축되는 것을 막기 위해 방배동과

고덕동, 퇴계로 남산변을 우선 시범지구로 지정하고 다양한 주거시설을 조성하는 개발용역을 발주했다. 일부 지역은 고급 주택지대로 만드는 저층 정비구역 지정 방안도 검토하고 있다.

단독주택 재건축에 투자할 때는 우선 단독주택 재건축이 언뜻 재개발 사업과 비슷해 보이지만 전혀 다른 사업이라는 점을 염두에 둬야 한다. 재건축 관련 절차나 법규를 따라야 하기 때문에 단독주택 재건축은 세입자에 대한 보상 의무가 없고 세입자 명도 등의 책임도 소유주에게 있다.

또 재개발과는 달리 건축물과 토지를 함께 가지고 있어야 조합원이 될 수 있다. 토지나 건축물 가운데 하나만 가지고 있거나 무허가주택 소유자 등은 현금 청산 대상 조합원이 된다는 점도 알아둬야 한다. 민간사업으로 상하수도, 도로, 민간시설 확충 등에 드는 부대비용도 상당 부분 조합이 부담해야 한다. 동의하지 않는 주민에 대해서는 재개발처럼 수용권이 없고 매도 청구권이 있으므로 경우에 따라서는 사업 기간이 길어질 수도 있다.

일반적으로 규모가 재개발보다 작지만 사용가치가 높은 평지 구역이 많고 조합원 동의 여부에 따라 사업 진행 속도가 빨라질 수 있어서 사업성이 높다는 장점도 있다. 노후도 등 기준이 충족되면 정비구역지정 이후 안전진단 없이 조합을 설립할 수 있어 사업 시작도 수월한 편이다.

단독주택 재건축에 투자할 때는

 

첫째, 위치와 단지 크기, 구역지정 여부 등을 1순위로 따져야 하며

둘째, 해당 구역의 종 분류와 그에 따른 용적률, 사업성을 구체적으로 계산해봐야 한다. 셋째, 사업진행 정도, 투자 예상기간, 조합원 간의 분쟁이나 사업지연 요소 등도 꼼꼼히 살펴봐야 한다.