확정일자 날인한 전세와 전세권 설정 등기의 차이점

확정일자 날인한 전세와 전세권 설정 등기의 차이점

확정일자제도의 의의   본래 전세는 채권으로서 항상 전세권, 저당권 등 물권에 후순위인 바 과거에 나쁜 주인들에게 악용되어 대부분이 서민인 전세입자가 피해를 보는 경우가 많았습니다. 그래서 정부차원에서 서민들의 주거안정을 위해 확정일자 제도를 만들어 전세계약서에 확정일자를 받고 주민등록을 이전하면 물권인 전세권과 대등한 효력(보증금 보호는 전세권보다 더 유리함)을 갖게 되었습니다.     확정일자를 받지 않았을 경우   주택임대차보호법 제8조에서 정한 소액임차인의 최우선변제만을 받을 수 있습니다. 최우선변제권이란 담보권을 설정한 담보권자보다도 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권리를 말하는 것으로 전재산이랄 수 있는 영세임차인의 소액보증금을 절대적으로 확보해주기 위한 제도입니다.이러한 소액임차인에 대한 최우선변제권은 지역에 따라, 임차보증금이 다음 금액 이하인 임차인만 해당되며 오른쪽 금액의 범위 내에서만 보호받을 수 있습니다. 1) 서울 및 수도권 지역중 보증금이 4000만원 이하 일 때 → 1600만원 이하 2) 광역시에서는 3500만원 이하(군 지역과 인천광역시 제외) → 1400만원 이하 3) 그 밖의 지역에서는 3000만원 이하 → 1200만원 이하 단, 이러한 소액임차인의 최우선변제권은 최우선변제권이 인정되는 금액의 합계가 해당 주택가액(경매물건, 대지가액포함)의 1/2을 초과하는 경우에는 해당주택가액의 1/2범위내에서만 인정됩니다.   따라서, 현재 전세보증금의 시세에 비추어 볼 때 확정일자를 반드시 받아두는 것이 임차인에게 여러모로 유리합니다