서울시 도시정비조례 제27조제1항제3호
재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 에 해당하는 토지등소유자로 한다.(개정 2009.7.30)
3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합산하여 산정할 수 있다.(개정 2009.7.30)(단서신설 2010.7.15)
위 규정에서의 권리가액이란 관리처분계획기준일 현재 조례 제27조제3항에 따라 산정된 종전 토지등의 총가액이다(서울시 조례 제2조제4호).
※ 부칙(2009.7.30)
제4조(세대의 기준변경에 따른 경과조치) ① 제27조제1항 및 제2항에 따라 개정된 세대의 기준은 2009.8.7 이후 최초로 조합설립인가를 얻은 분부터 적용한다.
② 이 조례 시행 당시 종전의 규정에 따른 조합설립인가 신청 분은 제27조제1항 및 제2항 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
1. 개정 경과
사람에 따라서 여러 필지 등을 소유하는 경우가 있다.
이 경우 여러 필지를 합하는 것이 유리한지, 아니면 나머지를 청산 받는 것이 유리한지 여부를 판단할 필요가 있다. 이와 관련된 규정이 3호이다.
3호는 2009.7.30 신설된 뒤, 2010.7.15 “다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합산하여 산정할 수 있다.”는 단서가 추가되었다. 이는 도시환경정비사업은 물론이고, 단독주택 재건축사업에서도 같다.
세대 합산은 토지의 총면적 합산과 권리가액 합산에 있다. 재개발사업의 경우 합산 또는 분리를 하여 별도의 분양대상으로 갈 것인지는 분양신청마감일 전까지, 단독주택 재건축에서는 조합설립인가 전까지 결정하여야 한다.
2. 동일한 세대 여부 기준, 왜 2009.8.7 이후 최초 조합설립인가 신청 분부터인가
2009.2.6 도시정비법이 개정되면서 법 제19조제1항제2호는 공포일(2009.2.6) 후 6개월이 경과한 날부터 발생되므로 이날이 2009.8.7이다. 따라서 권리가액을 합산하게 되는 세대원은 2009.8.7 이후 최초 조합설립인가 분부터 적용된다. 또한 최초 조합설립인가 신청 분부터이므로 조합설립변경인가 분은 해당되지 않는다.
단독주택 재건축사업의 경우에도, 권리가액을 합산하게 되는 세대원 역시 2009.8.7 이후 최초 조합설립인가 분부터 적용된다.
도시정비법 제19조(조합원의 자격 등<개정 2003.12.31>) ① 정비사업(시장,군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자에 한한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.<개정 2005.3.18, 2009.2.6>
1, 3 : 생략
2. 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다)
※ 부칙(법률 제9444호, 2009.2.6)
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제4조제3항ㆍ제11항, 제5조제7항, 제8조제4항 각 호외의 부분, 제11조제3항, 제12조, 제13조, 제14조제2항ㆍ제3항, 제19조제1항, 제26조, 제28조, 제40조제1항의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날(2009.8.7)부터 시행한다.
3. 권리가액 및 분양대상자(조례 제27조제3항과의 관계)
'분양신청자가 소유하고 있는 권리가액'이란 종전자산의 권리가액이 주택․근린생활시설 또는 토지의 종류에 불문하고 합한 것으로, 재개발사업으로 건립되는 공동주택 1가구의 추산액 이상이면 분양대상자가 된다. 권리가액을 산정할 때, 분양신청자가 앞에서 설명한 요건에 맞는 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합산하여 산정할 수 있다.
- 재개발․도시환경정비사업에서의 “세대”
원래 2003.12.30부터 2009.7.30 전까지 세대 기준은 “세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되지 않은 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다.”는 의미였다.
2009.7.30 조례(제27조제2항제2호)에서 단서 규정을 “이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되지 않은 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 보고, 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합산하여 산정한다.”고 두었으나, 2010.7.15 이 단서 규정이 삭제되었다.
2009.8.7 이후 조합설립인가를 득한 재개발․도시환경정비조합의 '세대 기준'은 조례 부칙(2009.7.30)제4조의 적용을 받아, 2009.7.30 개정 조례(제27조제2항제2호) 단서에 따라야 한다. 부칙에서 설명하듯이, 조례 제27조제1항과 제2항에서의 “세대 기준” 범위는 같다.
2009.8.7 이전의 세대 기준은 조례(제24조제2항제2호)에 따라야 한다. 이 당시 세대의 범위는 “세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되지 않은 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다.”는 뜻이다.
□ 서울시 유권해석
Q. 종전 도시재개발사업조례 제27조(현행 도시정비조례 제24조)의 공동주택 분양대상자 규정 중 “당해 사업시행구역의 분양예정대지 및 건축시설 중 분양용 최소규모 공동주택1세대의 추산액 이상인 자”의 의미는?
A. “당해 사업시행구역의 분양예정대지 및 건축시설 중 분양용 최소규모 공동주택 1세대의 추산액 이상인 자"란 분양예정대지 및 건축시설의 면적이나 규모에 불구하고 분양금액이 가장 낮은 공동주택 1세대의 추산액을 의미함(서울시 주정58531-3389, 2003.12.29).
※ 분양신청자가 소유하고 있는 부동산의 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상이면 상가를 소유한 사람이라도 분양대상자가 되는데, 정비기본계획 공람 전에는 이 금액이 전용 18평(분양평수 25평형) 분양가 이상이 될 것이다(대체로 25평형부터 분양).
그러나 일부 전략정비구역에서는 전용 9평짜리도 분양 예정이므로 이 금액은 9평의 분양가가 될 수 있다. 즉, 상가를 갖고 있는 사람 대다수도 아파트 분양 대상자가 될 수 있겠다. 일부 사람들은 소형평형이 늘어 불만스러울 수 있지만, 아파트를 받고 싶은 상가분양대상자들이 이익을 보게 될 수 있다.
Q. 사무실이나 근린생활시설을 소유하는 조합원의 공동주택 분양대상이 되는지?
A. 도시정비조례 제24조제1항제3호에 따라 관리처분계획기준일 현재 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 경우 분양대상이 될 것임(서울시 주거정비과-12434, 2004.12.13).