전입신고 대신 전세권 설정을 할 경우 차이는?

최근 살고 있던 전셋집이 나가서 오피스텔로 이사한 A씨. 계약에 앞서 집주인은 A씨에게 오피스텔로 전입신고를 하지 않을 것을 약속받았다. 대신 그가 내건 조건은 전세권 설정은 가능하고 전세권 설정을 위한 비용도 절반을 부담해주겠다는 것. A씨는 다소 찜찜하면서도 급한 마음에 계약을 마쳤다.

최근 전세난이 심해지면서 오피스텔에서 거주하는 이들이 많다. 그런데 오피스텔 임대의 경우, 전입신고는 안 된다고 계약 초기부터 못 박는 경우가 대다수다. 전입신고를 하지 못하면 만약 해당 오피스텔이 경매에 넘어갈 경우, 임차인은 우선변제권을 인정받지 못해 전세금을 보호받지 못한다.

그럴 때 임차인이 대안으로 선택할 수 있는 것이 전세권 설정이다. 전세권이란 전세로 들어간 주택이나 오피스텔 건물의 권리를 확보받는 것이다.

소재지 주민센터에 임차인이 주택임대차 계약을 체결한 날짜를 확인받으면 끝나는 전입신고와 달리 전세권 설정은 임대인의 등기권리증, 인감증명서, 주민등록등본과 임차인의 주민등록등본, 전세계약서, 토지대장, 건축물대장 등 필요서류가 다양하다. 아울러 보증금의 0.2%에 해당하는 등록면허세와 등록세의 20%에 해당하는 교육세, 법무사 수수료 등을 내야 한다.

계약 만기 시에는 말소 비용도 발생한다. 만약 전세금이 1억원이면 법무사 수수료를 빼도 약 24만원을 내는 셈이다. 반면 확정일자를 받기 위한 전입신고는 건당 600원이 된다.

전세권 설정을 하면 임차인이 또 세를 놓는 이른바 ‘전전세’가 가능하다. 보통 임대인들이 전세권 설정을 선호하지 않는 대표적 이유 중 하나다.

그러나 오피스텔 거래에서만큼은 임대인이 전입신고보다는 전세권 설정을 선호하는 경향이 강하다. 자신이 가지고 있는 오피스텔을 ‘주거용’으로 인정받고 싶어하지 않기 때문이다. 보통 편의상 ‘주거용’, ‘업무용’이라고 구분하지만, 이는 어디까지나 호칭이고 오피스텔은 주거용으로 쓰면 주택이 되고, 업무용으로 쓰면 비(非)주택이 되는 신기한 구조다. 법에서는 ‘준주택’으로 분류된다. 그런데 오피스텔을 주거용으로 써서 주택이 되면 임대인은 다(多)주택자가 되고, 혹시 매매 시 해당 오피스텔을 업무시설로 신고해 부가가치세 10%를 환급받았다면 이를 거꾸로 추징당할 수 있다.

혹시 해당 부동산이 경매에 넘어갈 경우, 확정일자는 건물과 토지를 합한 금액에 보상을 받지만 전세권은 건물에 대해서만 보상을 받기 때문에 건물가격이 보증금보다 낮게 책정되면 보증금 회수가 불가능한 것이 아니냐고 우려하는 이가 있다. 예를 들어 전세금이 7000만원인데 토지가격이 5000만원, 건물값이 5000만원이면 임차인은 5000만원까지만 보장받을 수 있다는 것이다.

그러나 오피스텔, 빌라, 상가 등 집합건물은 토지와 건물사용권을 따로 구분하지 않기 때문에 경매 배당에 있어서는 확정일자와 차이가 없다. 이창동 지지옥션 선임연구원은 “단독주택 등 집합건물이 아닌 곳을 임차한 후, 전세권 설정만 하면 이같은 경우가 발생할 수 있다”며 “단독주택은 전입신고를 하거나 토지 등에도 같이 전세권을 설정하는 것이 바람직하다”고 말했다.

이데일리 정다슬 (yamye@edaily.co.kr)