양도세 비과세 되는 주택 보유기간 상황별 계산방법

 8.2 부동산 대책으로 일부 지역 비과세 요건 강화

 1세대 1주택자가 2년 이상 보유하던 주택을 양도할 때에는 양도소득세가 과세되지 않는다.

그런데 주택 보유기간을 언제부터 언제까지로 계산해야 하는지 정확히 알고 있는 납세자는 많지 않다.

일반적으로 주택의 보유기간은 취득일부터 양도일까지의 기간으로 계산한다. 취득일이나 양도일은 대금을 청산한 날로 보는 것이 원칙이다.

그러나 대금청산 전에 소유권 이전등기를 먼저 했거나 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 등기접수일이 기준이 될 수도 있다. 단, 본등기 전에 가등기한 기간은 보유기간에 포함되지 않으므로 주의해야 한다.

동일세대원 간에 소유권 변동이 생긴 경우에는 세대 전체를 기준으로 2년 이상 보유여부를 판정한다. 배우자에게 증여 받은 주택을 양도하는 경우도 마찬가지다. 증여한 배우자의 보유기간과 주택을 받은 배우자의 보유기간을 합해서 계산하면 된다.

배우자와 이혼하면서 재산분할청구권으로 취득한 주택 역시 소유권을 이전해 준 쪽이 당초 보유해온 기간까지 합해서 계산한다. 부부 공동의 노력으로 이룩한 공동재산을 이혼으로 인해 이혼자 일방이 애초 취득할 때부터 자기 지분인 재산을 환원 받는 것으로 인정하기 때문이다.

반면, 등기원인을 ‘위자료 지급’으로 하여 부동산을 이전하는 경우는 배우자의 보유기간만으로 계산하므로 주의해야 한다.

대물변제로 보아 타인의 자산을 유상 양도받는 것으로 간주되는 탓이다.

주택을 상속받는 경우에는 피상속인(故人)의 사망일부터 계산한다. 한 집에서 같이 살던 피상속인(故人)으로부터 그 주택을 상속 받는 경우에는 피상속인이 취득한 날부터 보유기간을 계산하면 된다.

한편, 지난 8.2 부동산 대책으로 인해 앞으로 서울 전역과 일부 경기 및 부산의 조정대상지역 내 주택을 취득하는 경우에는 2년 이상 '거주'해야 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다.

무주택세대가 조정대상지역 내 주택에 대해 분양 등 매매계약을 체결하고 ‘17년 8월 2일 이전에 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우에 한해서는 2년 거주를 하지 않아도 2년 이상 보유한 후에 양도하면 비과세 된다.

따라서 부동산 거래를 하기 전 해당 지역의 양도소득세 비과세 요건을 반드시 확인해야 한다.

(국세일보 최윤정기자)