보증금과 월세가 비싼 가게도 권리금을 받을 수 있나요?

Q. 가게 보증금과 월세가 고액이고 권리금 반환불가 특약을 맺었는데, 권리금을 회수할 수 있을까요?

2012.12. 서울에서 보증금 5억, 월세 200만 원에 상가임대차계약을 체결하고, 매년 갱신해 2018.12.로 6년이 되는 임차인입니다.

그런데 이제는 가게를 팔고 권리금을 회수하고 싶은데, 임대차계약 시에 “임대인에게 권리금의 반환 등 일체의 권리를 주장하지 아니한다.”는
특약을 맺은 게 있어서 권리금 회수가 가능할지 걱정입니다.

게다가 가게보증금과 월세가 고액이고, 권리금 보호규정이 시행(2015.5.15.)되기 전에 월세계약을 해서 현재는 6년이 되어
계약갱신 요구기간인 5년도 지났는데, 권리금을 받을 수 있을까요?

A. 임차인에게 불리하게 체결된 특약은 무효이고, 보증금·월세가 고액인 가게도 권리금을 받을 수 있습니다

- 귀하께서 체결한 ‘반환불가 특약’이 있더라도 권리금 회수가 가능합니다.
 「상가건물임대차보호법」 제15조(강행규정)는 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다”고 규정되어 있고, 귀하가 체결한 권리금 포기 특약 역시 임차인인 귀하에게 불리한 것이기 때문에 효력이 없습니다.

또, 「상가건물임대차보호법」 제2조제1항에  따라 서울의 경우 보증금과 월임대료 환산액의 합계금액이 6억 1천만 원을 초과하는 고액인 경우는 위 법의 적용대상에서 제외되기는 하지만, 2015.5.13. 신설된 제2조제3항에 따라 위 금액과 무관하게 「상가건물임대차보호법」의 권리금 관련 규정이 적용됩니다.

따라서 귀하의 경우도 비록 가게의 보증금과 월세가 고액이라 하더라도 위 규정에 따라 권리금을 받을 수 있습니다.

한편, 임대차 6년차로 계약갱신 요구기간 5년이 지나 권리금 회수가 어려울 것이라는 걱정도 크게 하실 필요는없을 것 같습니다.

최근 대전지방법원 계약갱신요구권(「상가건물임대차보호법」 제10조)의 적용 유무와 관계없이 권리금 보호규정(동법 11조 3)의
적용을 인정하여 권리금 회수기회를 보장하는 판결을 한 바 있습니다
(2016 나108951사건).

물론, 오랜 기간 영업하면서 권리금에 대한 유무형의 이익을 충분히 향유한 점을 고려해 (손해배상)청구금액의 50%를 감액해 인정한 것이긴 하지만, 그래도 이 판례에 따라 귀하도 권리금 회수가 가능한 것입니다.

마지막으로, 계약갱신 요구기간이 지났다는 문제인데, 이 역시 걱정하실 필요가 없는 것이  「상가건물임대차보호법」 부칙 제3조에서는
“제10조의4(권리금 회수기회의 보호)의 개정 규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다.”고 규정하고 있기 때문입니다.

[출처] [법무사 전문상담] 보증금과 월세가 비싼 가게도 권리금을 받을 수 있나요?|작성자 대한법무사협회