제네시스박의 친절한 부동산 절세

전문 세무상담사 제네시스 박 님의 7.10 개정판 취득세율 조정 내역에 대한 해설 본입니다

여러모로 좋은 말씀 많아서 자주 인용 하고 있습니다^^

 

다주택자, 법인 취득세율이 강화됩니다.

현재도 1세대 4주택은 4%의 취득세율이 적용되며, 3주택까지는 주택 가액에 따라 1~3%의 취득세율이 적용됩니다. 법인은 주택가액에 따라 1~3%의 취득세율이 적용됩니다. 하지만 앞으로는 법인은 곧바로 12%의 취득세율이 적용되며, 개인은 조정대상지역과 비조정대상지역의 주택에 따라 다소 다르게 취득세율이 적용됩니다.

먼저 조정대상지역은 2주택부터 8%, 3주택 이상은 12%의 취득세율이 적용됩니다. 다만 조정대상지역에서 일시적 2주택 비과세는, 우선 1~3%의 취득세율을 먼저 적용하며 기존 주택을 일시적 2주택 비과세 기간에 맞춰 적절하게 매도를 하지 않으면 8%의 취득세율을 적용합니다(가산세 포함).

비조정대상지역의 경우에는 2주택까지는 1~3%이며 3주택 8%, 4주택 이상부터 12%의 취득세율이 적용됩니다. 당초 안보다 다소 낮아졌는데요, 지방 경제 및 해당 지자체의 세수 등을 고려한 것이 아닐까 생각합니다

증여 취득세율도 강화됩니다.

부동산을 취득할 때 일반적인 매매도 있지만 증여로 인해 취득하는 경우도 있습니다. 이때에도 명의가 바뀌는 것이므로 취득세를 내야 하는데요 통상 증여로 인한 취득세는 3.5%입니다(여기에 농특세 등이 붙어 4%가 됩니다). 그런데 이번 지방세법 개정으로 증여로 인한 취득세가 강화될거라는 말이 나와서 혼란이 있었는데요, 이번에 정리가 됐습니다.

즉, 조정대상지역에 있는 3억 원 이상의 주택을 증여로 취득할 경우 12%의 취득세를 부담해야 합니다. 그 외의 경우는 종전과 동일합니다. 다만, 1세대 1주택자가 소유주택을 배우자, 직계존비속 등에게 증여한 경우라면 여전히 3.5%의 취득세만 부담하면 됩니다. 동일 세대이기 때문으로 보입니다.

7·10대책 이전(해당일 포함)에 계약하였다면 종전 규정이 적용됩니다.

이 역시 시행일 이후 3개월 이내 등 여러가지 이슈가 많았는데요 이번에 정리가 되었습니다. 정부는 7·10 대책 이전에 계약을 하였다면(이 경우 7월 10일 해당일도 포함) 종전 규정을 적용하기로 하였습니다. 다만 계약 사실을 객관적인 자료 등을 통해 입증해야 하는데요. 그 자료란 부동산 실거래 자료, 계약금을 이체한 금융거래 내역, 시행사와의 분양계약 확인 등입니다.

정리하면 다음과 같습니다.

** 상기 내용 중 법 시행일은 8월 10로 확정 되었습니다. **

30세 미만 미혼 자녀라도 ‘일정소득' 발생시 세대분리 가능합니다.

이 역시 이슈가 많았던 내용입니다. 양도세에서는 30세 미만, 미혼이라도 일정소득이 있는 경우 세대분리가 가능했으나 취득세는 그러지 않고 세대분리 불가라 둘이 왜 다른 지 혼선이 많았습니다. 하지만 이번에 발표된 내용으로 둘의 차이는 없어졌습니다. 즉, 30세 미만 미혼자녀라도 일정소득이 있다면 세대분리가 가능하며 이때는 취득세 중과를 피할 수 있습니다.

다만, 분양권, 입주권, 주거용 오피스텔이 취득세 중과 판단 시 주택수에 포함됩니다(단, 개정법 시행 이후 취득분에 한하며 기존 보유분은 그러하지 않음).

이번에 새로운 내용이 하나 추가되었습니다. 그 동안은 취득세 중과 판단에서 제외되었던 분양권, 입주권 그리고 주거용 오피스텔 역시 주택수에 포함을 하여 취득세 중과를 판단하겠다고 한 것입니다. 당초 없던 내용이었는데, 이번에 추가가 되었습니다. 정말 많이 바뀌죠?

이에, 법 시행 이후 분양권, 입주권, 주거용 오피스텔을 취득한 후 추가로 주택 등을 취득할 때는 취득세 중과 판단을 위한 주택수를 계산함에 있어 매우 유의하셔야 합니다.

자, 여기까지입니다. 그 동안 취득세는 절세 포인트가 거의 없었기에 양도세 등 다른 세목에 비해 그렇게 이슈가 된 적이 별로 없었습니다. 하지만 이번 지방세법 개정으로 매우 유의해야 하는 세목 중 하나가 되어 버렸습니다. 물론 실거주자 분들은 크게 염려하지 않으셔도 됩니다. 다만 2주택이 되면서 일시적 2주택 비과세에 해당되지 않으신 분들 그리고 3주택 이상 다주택자들이라면 매우 유의해야 합니다. 감사합니다.

글. 제네시스박
주식회사 엠제이원 대표
'대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석' 저자
'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자
'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자
블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’
http://blog.naver.com/genesis421
※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.