1주택 양도세 비과세 받으려면 잔금까지 ‘주택’으로 유지해야

주택을 팔 때 1세대 1주택 양도세 비과세를 받으려면 양도일까지 ‘주택’ 상태를 유지해야 한다.

매매계약서에 특약으로 잔금청산 전에 주택을 멸실하거나 상가로 용도변경하는 내용을 기재하여 이행하더라도 1세대 1주택 비과세는 매매계약일이 아닌 ‘양도일(잔금청산일)’을 기준으로 하여 적용하기 때문이다.

국세청은 최근 발간한 ‘2024 세금절약가이드2’에서 “양도일 현재 주택이 아니라면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다”며 주의를 당부했다

실제로 양도일 이전에 매수자(건설사업자)가 공사기간을 줄이기 위해 매매특약으로 잔금청산 전에 주택을 허물거나, 매수자가 상가로 사용하기 위해 매매특약으로 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도 변경하는 사례가 많다.

이렇게 하더라도 종전에는 매매계약일을 기준으로 주택이면 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 다주택자 중과세율 등을 판단하여 적용할 수 있었다.

그러나 최근 매매특약에 대한 해석이 변경되어 ‘주택 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 멸실한 경우에도 양도일(잔금청산일)을 기준으로 주택이 있는지에 따라 1세대1주택 비과세 여부를 판단하게 됐다.

구체적으로

‘용도변경’한 경우에는 2022년 10월 21일 이후 매매계약 체결분부터,

‘멸실’한 경우에는 2022년 12월 20일 이후 매매계약 체결분부터

1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없게 됐다.

세법에서는 ‘양도일’을 대금청산일로 보는데, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 하면 소유권이전등기접수일을 양도로 본다.

즉, 대금청산 전에 주택을 상가로 용도변경 하거나 주택을 멸실하면 ‘양도일’ 기준으로 더 이상 주택이 아닌 상태이기 때문에 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않는 것이다.

따라서 1세대 1주택자가 양도소득세 비과세 요건을 충족했더라도 매매계약 전 미리 주택을 멸실하거나 용도변경을 하지 않도록 주의해야 한다

 

창업경영신문 최윤정기자