1기 신도시 재건축 상가쪼개기 ‘비상

 

▲ 1기 신도시 재건축사업에 상가쪼개기 주의보…경기도 1기 신도시 토지거래허가구역 지정

1기 신도시 재건축 선도지구 확정을 앞두고 상가 쪼개기에 대한 우려가 커지고 있다.

지자체들이 이를 막기 위해 해당 지역들을 토지거래허가구역으로 지정했지만, 상가쪼개기에 대한 방지책으로 한계를 드러내면서 근본적인 대책 마련이 필요하다는 지적이다.

상가 쪼개기는 재건축 아파트의 분양권을 받기 위해 상가 지분을 나누는 것이다.

원칙적으로 상가 소유자는 상가만 분양받을 수 있지만 조합이 정관에 별도로 명시하면 조합원으로 아파트 분양권을 받을 수 있다.

이에 상가 소유주들이 법에서 정한 동별 동의요건을 악용해 동의서를 제출하는 대가로 분양권 등 특정 사안을 요구하면서 재건축사업의 발목을 잡을 수 있다는 불안감이 커지고 있다.

일반 재건축사업의 경우 조합설립을 준비하고 있는 재건축단지에서 상가 지분쪼개기가 논란이 된 바 있다.

추진위원회 설립 이후 상가 쪼개기로 늘어난 상가 소유주들이 법에서 정한 동별 동의요건을 악용, 동의서 제출 대가로 분양권 등 특정 사안을 요구하면서 재건축사업의 발목을 잡는 경우가 많았다. 

이에 국토교통부가 올해 1월 권리산정기준일인 "기본계획수립 공람공고일 이후 상가 지분을 취득"한 조합원은

‘토지분할 1/10 산정 기준’에 포함시키지 않기로 도시 및 주거환경정비법을 개정하면서 투기목적의 상가 지분쪼개기를 차단했다. 

하지만 도시정비법이 아닌 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'에 따라 추진되는 1기 신도시에는 이 조항이 적용되지 않는다. 

나아가 적용된다고 하더라도 현재 1기 신도시 재건축 선도지구로 선정되는 곳은 아직 기본계획을 수립하지 않았기 때문에 이미 여러 현장에서 발생하고 있는 상가 쪼개기 행태에 대해서는 속수무책인 상황이다.

▲토지거래허가구역으로는 상가 쪼개기 방지 역부족…근본적 개선방안 마련해야

1기 신도시 지자체들이 상가 쪼개기 행위를 막기 위해 토지거래허가구역 지정 등 규제 방안을 내놓고 있지만 근본적 처방으로는 역부족인 상황이다. 

특히 현재 경기도에서 지정한 토지거래허가구역의 경우 투기목적의 분할과 정상적인 영업을 위한 분할을 파악하기 쉽지 않다는 지적이다. 

주택과는 달리 상가나 오피스 등 상업용 부동산은 영업 목적과 시장환경 등에 따라 ‘쪼개고 붙이기’를 통해 공간 활용 방식에 변화를 줄 수 있는 특성을 가진 재화인 만큼 ‘정상적인 영업 목적을 위한 분할’과 ‘입주권을 노린 상가 쪼개기’ 목적을 구분하는 것이 사실상 불가능하기 때문이다.

또한 거래허가 조건으로 실거주가 의무화되는 주거용 건물과는 달리, ‘자기 경영’ 조건이 있을지라도 매수자가 ‘영업하는 척’만 하는 경우 아파트 분양권을 노린 상가 쪼개기를 방지하는 데 한계가 있다는 지적이다. 

성남시의 개발행위허가 제한 지정은 고시 효력에도 문제가 있다는 지적이 나오고 있다.

‘국토계획법’ 제56조에 따르면 허가의 대상 중 하나로 ‘건축물의 건축’을 명시하고 있다.

이에 성남시는 건축물의 건축에 ‘집합건축물 전유부 분할 및 건축물대장 전환’을 포함한다고 하며 상가쪼개기 행위를 제한했지만 무리한 해석이라는 지적이다. 

실제로 올해 초 상가 쪼개기를 방지하는 도시정비법 개정 내용을 보면 행위 제한에 대해 기존에는 ‘건축물의 건축’과 ‘토지의 분할’만 규정했지만, 개정안에 ‘전유부 분할’을 포함하면서 상가 쪼개기를 방지할 수 있는 근거를 마련했다.

1기 신도시 재건축 상가쪼개기 ‘비상’… 토지거래허가제로 못막아 - 하우징헤럴드

1기 신도시 재건축 상가쪼개기 ‘비상’… 토지거래허가제로 못막아 - 하우징헤럴드