왕십리 뉴타운에 주목하자!!

위치 및 사업개요

위치	성동구 하왕십리동 440번지 일대(33만 7천㎡, 10만 2천평)
면적	4,572세대(세입자 3,620세대), 11,800명
지역현황	? 계획지표 : 5,000세대, 14,000명 ㆍ 주거단지 : 5∼25층, 용적률 220%, 4,700세대 ㆍ 상업용지 : 15∼25층, 용적률 600%, 300세대(주상복합) ? 공공시설 설치계획 ㆍ 학 교 : 초등학교와 중·고등학교 각 1개교(도심형 학교)      - 학교내 수영장, 체육관, 정보화도서관 등 복합화 ㆍ 지구복합센터 설치      - 행정지원시설 : 동사무소, 파출소, 우체국      - 주민복지시설 : 어린이집, 유치원, 체육관, 문화센터 ㆍ 공원과 녹지 네트워크      - 중앙 가로공원 : 폭 16m, 길이 500m      - 지구순환 보행녹도 : 폭 8m, 길이 1,500m      - 어린이공원, 쌈지공원 : 7개소 ? 건축계획 ㆍ 주거단지      - 용 적 률 : 220%(주택재개발기본계획상 용적률 적용)      - 층 수 : 5층 ∼ 25층      - 중정형, 탑상형, 연도형, 주상복합등 다양한 주거형태 도입 ㆍ 상업용지(노선상업지역 확대 11m → 30m내외)      - 용 적 률 : 400∼600%      - 층 수 : 왕십리길 15층 ∼ 20층, 청계천변 20 ∼ 25층 ㆍ 경관계획      - 청계천의 상업축과의 연계 → 수변공간 축에 연계      - 왕십리길의 지형과 연계 → 보행 축 형성, 차폐율 계획      - 주거단지에서 열린 경관조망 축 설정 → 남산, 북한산 ? 주상복합[도심형 임대주택] 건립계획      - 규모 : 지하 4층, 지상25층, 용적률 567.5%      - 임대주택 69세대, 오피스텔 28unit, 근린생활시설      - 사업기간 : 2002~2008 ? 역세권 개발계획 ㆍ 규 모 : 20층이상, 용적률 500%내외 ㆍ 용 도 : 판매시설, 운동시설, 문화시설, 업무시설 ㆍ 공개공지 및 광장을 통해 지하철역과 지구내 보행녹도와 연계
개발계획내용	? 인 구 : 37,648명 (13,487세대) ? 토 지 : 2,983필지 700,700㎡ (일반주거지역 91.4%, 준주거지역 7.4%, 상업지역 1.2%) ? 주 택 :3,196동(단독 42%, 다가구/다세대 26.7%, APT 16.8%, 기타14.5%) ? 노후·불량주택(27년 이상 경과)비율 35%, 주택접도율 22.5%
사업효과	? 개발제한구역내 낙후지역 시가지를 정비하여 생활환경 개선 ? 임대주택 조성 등을 통한 서민 주거 안정기여

  입지여건

지리적 위치	ㆍ도심과 부도심의 연결축상에 위치 ㆍ서쪽으로 도심상업지역, 북쪽은 청계천복원지역과 맞닿아있으며,   동쪽은 왕십리 부도심권역, 저층단독주거지, 고층의 벽산아파트가 접하고 있고,   남쪽으로는 재개발사업에 의한 신흥주거단지가 형성
생활환경	ㆍ뉴타운 북쪽에 위치한 청계천이 복원사업 완료된 후 서울대표 관광지로 떠오름,   걸어서 2~3분이면 산책로 등이 이용가능 ㆍ왕십리 민자역사 (2008년 5월 개발완료),청량리 민자역사 (2010년 하반기예정),   동대문운동장공원화계획, 황학동주택재개발(황학동롯데캐슬 2008년 4월입주)및   옥수동 외 34개곳 주택재개발사업이 진행중,   현재 주변개발이 매우 활발해 환경이 더욱 개선될 전망 ㆍ동대문 패션타운,삼성홈플러스(동대문점) 등을 차량으로 이용할 수 있음
교통환경	ㆍ지하철2호선 상왕십리역과 신당역이 뉴타운 남쪽에 접해있어   걸어서 10분이내에 이용할 수 있음 ㆍ또한 지하철 1,5,6호선등 노선이 다양해 수도권 전지역으로 이동이 수월 ㆍ주 이용도로는 난계로와 무학로, 왕십리길, 청계천로 이며    마장로가 뉴타운중심을 관통
교육환경	ㆍ 뉴타운 내 초,중,고 각 1곳씩 개교할 예정 ㆍ 뉴타운과 인접한 무학초등, 동명초등, 성동고를 통학할 수 있음

  추진경위

추진경위	2002-10-23	뉴타운 시범사업 후보지 선정
	2004-05-31	지구단위계획 결정고시
	2004-11-12	청계천변 상업지역 주상복합 신축공사 착공
	2004-12-10	왕십리 뉴타운 개발기본계획 승인
1구역	2004-08-06	조합설립추진위원회 승인
	2006-03-16	정비구역지정
	2007-08-10	사업시행인가
	2007-10-02	사업시행변경인가
	2007-10-24	관리처분총회
	2007-11-30	관리처분인가신청
	2008년 5월 현재	이주비 지급중
2구역	2004-02-25	조합설립추진위원회 승인
	2005-08-04	정비구역지정
	2006-05-18	조합설립인가
	2006-06-29	사업시행인가
	2007-05-10	사업시행변경인가
	2007-06-18	뉴타운기공식개최
	2007-10-02	사업시행변경인가
	2007-10-21	관리처분총회
	2007-11-28	관리처분계획인가 신청
	2008년 5월 현재	이주비 지급중
3구역	2004-07-07	조합설립추진위원회 승인
	2006-03-29	정비구역지정
	2006-06-27	조합설립인가
	2006-10-12	사업시행인가
	2007-11-26	사업시행변경인가
	2007-11-26	관리처분총회
	2007-11-29	관리처분 계획인가 신청
	2008년 5월 현재	이주비 지급중
향후추진일정	1구역 : 관리처분계획인가(08.07.31) 2구역 : 관리처분계획인가(08.07.31) 3구역 : 관리처분계획인가(08.07.31) *관리처분계획인가 결정이 내려지면 조합원 동호수 추첨 등을 거쳐 2008년 10월 일반분양 예정

  배치도 및 조감도

1구역(총 1702가구) 시공사:삼성물산과 GS건설, 대림산업, 현대산업개발

2구역(총 1136가구) 시공사: 현대산업개발, GS건설, 삼성물산, 롯데건설

3구역(총 2101가구) 시공사:삼성물산과 대우건설

 

 5.왕십리뉴타운 개발 호재

1. 왕십리뉴타운은 국내1군 시공업체인

   삼성,GS,현대산업개발,대림 4곳의 컨소시움으로 건립되어

   향후 브랜드가치 면에서도 높은 프리미엄이 예상

2. 구역외부에 초고층주상복합 쌍둥이빌딩 건립공사중으로 생활편익시설 확보

3. 서울시 최대 역점사업인 청계천복원사업의 직접적인 혜택을 누리는 지역

4. 도심과 부도심의 연결축

   상왕십리역과 왕십리역(2.5호선,국철,분당선 4개노선이 지나는 초역세권)에

   인접해 있음으로써 교통.지리적 면에서도 뛰어난 입지요건을 지님

5. 왕십리민자역사 (2008년 5월 완공)

     왕십리민자역사 사업의 가장 큰 특징은 지역과의 연계를 통해 열린 문화공간을

     추구한다는 점이다.

     우선 가장 눈에 띠는 것은 왕십리민자역사 앞의 교통광장 조성으로 단순한 쇼핑시설

     외에 쉼터공간을 마련한 것이다. 화강암판석 포장과 소나무 등 각종 조경시설이

     꾸며지며 바닥분수 1개, 벽천 1개가 설치될 예정.

  둘째, 왕십리역 일대는 성동구청, 구의회, 구민회관, 성동경찰서 등

      행정기관이 밀집된 행정타운으로 지하철 이용 고객 유입 외에

      행정시설 이용자까지 집결시킬 수 있는 장점을 갖고 있다.

  셋째, 왕십리역 오거리를 중심으로 성동구 중심가로 특화거리 조성사업이 진행되고 있어

      청계천, 왕십리뉴타운, 뚝섬 등이 자연스럽게 연계될 수 있도록 했다는 점이다.

      왕십리길, 고산자로 등 13.2km에 이르는 구간에 가로공원, 테마거리 등을 조성하는

     사업으로 왕십리민자역사를 중심으로 자연스럽게 걷고 싶은 거리로

     연결될 수 있도록 개발했다.

 6.국제공항 수준의 초대형 청량리민자역사 건립(2008년 완공예정)

   청사는 알루미늄과 컬러 유리를 많이 사용, 웅장하고 세련된 외관을 지니도록

   디자인했다. 구체적인 설계안은 확정되지 않았으나,

   청사 1·2층은 국철 경원선과 중앙선, 새로 운행될 경춘선 등

   열차의 터미널(1만 9719㎡)로 쓰인다. 승객들이 지하철 1호선으로 손쉽게

   환승할 수 있도록 꾸밀 방침이며 터미널 내부에서도 자연광으로

   나무가 자랄 수 있도록 꾸미기로 했다.

   3층 이상은 명품부터 중·저가 제품을 망라한 ‘매머드형’ 편의·상업 공간이다.

   우선 6만 4509㎡의 초대형 롯데백화점이 들어선다.

   전문 매장 및 할인점(2만 5996㎡)도 만든다.

   영화관, 공연장, 전시·문화센터 등을 통해 주민들이 한 곳에서 모든 편의를

   제공받을 수 있도록 했다. 청사 주변에는 5679㎡의 녹지공원이 조성됩니다.

   공원에 실개천이 흐르고 산책로, 쉼터 등이 꾸며질 예정

6. 동대문운동장 공원화 계획

 서울시는 서울 동대문시장을 중심으로 한 대학로∼남산간 밸트가

  예술, 역사문화, 쇼핑·관광, 디자인·패션을 아우르는 복합문화축을 만들계획으로,

  시민들은 새로 디자인 된 서울의 모습을 곧 볼 수 있을 전망입니다.

  동대문운동장 근처는 디자인 패션 명소로 육성하기 위한 공원화 작업이

  단계적으로 진행되고 있고,

  복합문화축 사업이 완료되면, 1200만 관광객 유치를 위한 주요 기반이 될 것입니다

  서울시는 도심 재창조 프로젝트를 통해 서울을

  ①광화문에서 남대문, 서울역, 남산에 조성되는 역사 문화축과 

  ②북촌, 인사동에서 청계천, 명동까지는 육성되는 관광문화축,

  ③창경궁에서 종묘, 남산까지는 만들어지는 녹지문화축,

  ④대학로에서 동대문운동장, 남산까지 개발되는 복합문화축

  4대축으로 나눠 지역별, 특성 있는 명소를 창조하고 녹지축과 역사문화 자원도

  복원할 방침입니다.

  서울시는 시의 대표적 문화명소인 대학로, 흥인지문, 서울성곽, 동대문시장,

  남산 일대의 연계 강화를 통해 복합문화공간을 조성함으로써

  이 일대를 세계적인 역사·문화명소 및 관광명소로 육성할 계획입니다.

7. 서울 풍물시장 (2008년 오픈)

  서울풍물시장은 청계천의 이미지를 담은 한자 '천(川)'자를 형상화한 디자인에

  지상 2층, 총면적 7941㎡ 규모로, 서울시가 동대문운동장을 철거하고

  '동대문디자인플라자 & 파크'를 조성하기로 함에 따라

  동대문구 신설동 청계천변 옛 숭인여중 부지로 이전했습니다.

  풍물시장에는 풍물벼룩 158개,의류잡화 503개,전자공구 126개,음식스넥 107개 등

  모두 894개의 점포가 자리를 잡았다. 풍물시장은 청계천과는 100m,

  지하철 1·2호선 신설동역과는 130여m 거리에 위치하고 있습니다.

주변개발지역과의 비교를 통한 왕십리의 가치

 

  1차 뉴타운 3개 지구의 지분상승표 (평당 평균가)

구분	지정전 매물가	지정후 매물가	최대 상승폭
왕십리	300~500만원	2000만원+@	약 6.7배
길음	400~450만원	1700만원	약 4.2배
은평	250~300만원	1000만원	약 4.0배

왕십리뉴타운은 도심형 뉴타운이라는 강점과 입지적 여건으로 인하여 3곳 뉴타운중

가장 높은 지분시세를 형성하고 있습니다. 현재 관심이 집중된 2차,3차 뉴타운보다

사업속도와 진행이빠르고 2,3차 뉴타운과 달리 왕십리뉴타운은 재개발 추진이

시작되지 않은 상황에서 뉴타운 사업지구로 지정되어 조각지분이 거의 없어

조합원 수가 적고 일반분양분이 많아 비례율이 높게책정,

투자금액대비예상수익이 더 큽니다.

  왕십리뉴타운 분양가                       

㎡	조합원 분양가(A)		일반분양가(B)		차이
	3.3㎡	총분양가	3.3㎡	총분양가	(B-A)
105A	1,315	42,084	1,841	58,918	16,833
105B	1,292	41,353	1,809	57,894	16,541
109A	1,351	44,594	1,891	62,432	17,837
109B	1,293	42,694	1,811	59,772	17,077
112	1,310	44,565	1,835	62,391	17,826
158	1,447	70,942	2,026	99,320	28,377
175	1,552	82,257	2,172	115,161	32,903
178	1,542	83,301	2,159	116,621	33,320

 

  왕십리뉴타운 주변 일반분양가 

아현3구역		아현4구역		공덕5구역		뚝섬
3.3㎡	총분양가	3.3㎡	총분양가	3.3㎡	총분양가	3.3㎡
23평-2,100	48,300	24평-2100	50,400	24평-2000	48,000	3856~4598
33평-2,200	72,600
		33평-2400	79,200	33평-2200	72,600
43평-2,400	103,200
		45평-2600	117,000	45평-2400	108,000
55평-2,600	143,000

 >>>> 이미 뉴타운 지정당시와 비교하여 많은 시세상승이 이루어 졌지만

시세상승을 유인하게 된 확실한 요소들이 존재하는 왕십리뉴타운 일대는

뚝섬일대와 비교해 보았을 때 향후 더 높은 가치상승이 있을 것으로 판단됨

뚝섬일대의 높은 시세는 한강조망이라는 특수와

뚝섬일대 전반적인 개발호재의 영향으로

향후 서울 도심으로서의 입지여건이 반영된 것으로 볼 수 있으나,

도심과 부도심의 연결축이라는 왕십리의 강점을 보았을 때

향후 가시적인 개발결과가 나타날 뚝섬일대 만큼의

시세상승효과도 볼 수 있을 것 이란 예상을 할 수 있다

>>>> 33평대를 기준으로 했을 때 일반분양가가  왕십리뉴타운은 5억9000만원 

아현4구역은 7억9200만원, 아현3구역은 7억2600만원,

뚝섬지구는 13억8600만원입니다.

비교해보면 왕십리뉴타운이 다른 개발지구보다 2억200만원~7억9200만원이 저렴.

사업속도가 매우 빨라 2011년 입주예정인 왕십리뉴타운은 

10억~12억 호가가 예상됩니다.

>>>> 2008년 5월현재 모든구역이 사업시행인가가 났으며,

2007년에 11월 30일 안으로 관리처분 신청하여

분양가 상한제에서도 제외되었습니다.

현재 관리처분인가 기다리고 있고(08년07월말 예정),

모든 구역이 이주비 지급중이며 올해 말 안으로 이주완료계획에 있습니다.

조합원분양가 110㎡ 기준 4200만원 ~ 4300만원 사이입니다.

1구역과 2구역은 청계천에 접하여 있고,

3구역은 상왕십리역에 인접하여 있습니다.

일반분양가 110㎡ 기준 59000만원 ~ 62000만원정도 입니다.

적게는 1억500만원에서 최대 3억3300만원 입니다.

조합원분은 언제든 전매가 가능합니다.

조합원 물량은 향후 동호수추첨이 마무리되면 선호 층과 향을 배정받게 되고,

또 높은 경쟁률이 예상되는 추첨 과정을 피할 수 있는 데다,

일반 분양 후 추가적으로 프리미엄이 형성되기 때문에

상당히 높은 투자가치를 가지고 있습니다.

 

1구역(총 1702가구)은 컨소시움으로 삼성물산과 GS건설, 대림산업, 현대산업개발이

시공을 하고 단지내 초등학교가 신설되고 공원이 조성되고 용적률이 낮고

동간거리가 멀고  대부분의 가구에서 청계천 조망이 가능해

왕십리뉴타운 단지중 가장 쾌적하고 조용한 주거환경을 자랑합니다.

  

2구역(총 1136가구)은 컨소시움으로 현대산업개발, GS건설, 삼성물산, 롯데건설이

시공을 하고 1,2호선 환승역인 신설동역괴 인접해 있고 올해4월 신규입주를 시작한

황학동롯데캐슬 단지내 600여개의 상가편의시설을 이용하기 용이합니다.

2구역 역시 대부분의 가구에서 청계천이 보여 뛰어난 조망권을 자랑합니다.

  

3구역(총 2101가구)은 컨소시움으로 삼성물산과 대우건설이 시공하고

임대를 포함해 2000가구가 넘는 매머드급 대단지를 자랑하며    

상왕십리역, 왕십리역이 인접해있고

왕십리역은 지하철 2.5호선, 국철, 분당선(공사중)4개 노선이 지나는 초역세권으로

강남·종로·잠실 등이 모두 10분대에 연결된다는 이점을 안고 있습니다.

현재 주변 인구 6만명, 하루 환승고객 10만명을 포함 총 16만명이

이곳을 이용하고 있으며 분당선이 개통되면 하루 20만명을 넘어설 전망으로 입니다.