수용당한 토지도 양도소득세 내야 한다.

조그만 가게를 운영하던 화수분씨는 그 가게가 신도시지역에 포함되면서 토지보상을 받게 되었다. 주위에서 토지 보상에 대해 양도소득세를 내어야 한다는 이야기를 들은 화수분씨는 세무사를 찾아가 상담을 받았다. 그런데 상담을 하던 중 세무사는 부가가치세에 대한 납부해야 한다는 이야기를 들려주었다. 양도소득세만 내면 된다고 생각하고 있던 화수분씨는 부가가치세까지 내야 한다는 이야기를 듣고 마음이 답답해졌다.

토지보상금 수령시, 세금을 내야 한다
개인이 부동산을 수용당할 때 내야 하는 세금은 양도소득세와 주민세이고, 법인이라면 그에 따른 법인세와 주민세를 내야 한다. 특히, 사업용으로 사용하던 고정자산을 양도하는 경우에는 부가가치세도 과세되는 경우가 있으므로 주의해야 한다.

토지 등의 수용시, 부과되는 양도소득세와 감면규정들 
화수분씨와 같이 자신의 부동산이 수용되는 경우 양도소득세 과세대상이 된다. 세법상 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 대한 현물출자, 부담부증여, 대물변제, 공매, 수용 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 여기서 유상이란 대가성을 말하는 것으로 수용도 강제적이기는 하지만 대가성이 있으므로 양도소득세 과세 대상이 된다.

이러한 양도소득세는 양도한 날(잔금청산일, 다만 대금청산일이 불분명한 경우 등기접수일 또는 명의개서일 중 빠른 날)이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고납부 또는 다음해 5월 1일부터 5월 31일까지 확정신고납부를 해야 한다. 이 때 예정신고납부를 하면 10%의 예정신고납부 세액공제를 받을 수 있으나, 예정신고만 하고 납부를 하지 않을 경우 예정신고납부세액공제를 받을 수 없다. 또한 양도소득세의 확정신고기한인 다음해 5월 말일까지는 신고 및 납부불성실가산세는 부과되지 않는다.

화수분씨와 같이 토지 보상 등으로 인한 양도소득세의 경우에는 여러 감면규정과 중과규정이 있는데 자신의 사례에 해당되는 규정을 잘 적용하는 것이 중요하다.

공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면
① 공익사업 시행자 및 정비구역 안의 사업시행자에게 양도하거나 토지 수용 등으로 양도소득이 발생할 것
② 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날 전에 취득했을 것
③ 2009년 12월 31일 이전에 처분할 것
④ 세액감면 신청할 것  
※ 매도자가 개인(거주자, 비거주자), 법인 상관없이 감면 요건만 충족하면 적용 가능함.

공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면 혜택
① 현금보상을 받은 경우 : 산출세액의 20% 감면
② 채권보상받은 경우 : 산출세액의 25% 감면
③ 채권 보상받아 만기까지 보유하기로 특약을 체결한 경우 : 산출세액의 30% 감면
※ 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부

농지대토에 대한 양도소득세 감면

- 요건
① 농지소재지에 거주하는 거주자(재촌)가 3년이상 계속하여 직접경작(자경)한 토지일 것
② 1년이내(수용은 2년이내)에 다른 농지를 취득하여 3년이상 새로운 농지에서 거주경작 할 것
③ 취득하는 농지는 양도면적의 1/2이상이거나, 양도가액의 1/3 이상일 것

- 감면혜택
양도소득세 100% 감면(※ 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부)

자경농지에 대한 양도소득세 감면
- 요건 : 농지소재지에 거주하는 거주자(재촌)가 8년이상 계속하여 직접경작(자경)한 토지일 것
- 감면혜택 : 양도소득세 100% 감면(※ 농어촌특별세 비과세)

양도소득세 감면의 종합 한도
- 1년간 : 공익사업용토지등에 대한 양도소득세감면, 농지대토에 대한 양도소득세 감면 등에 대해 1년간 1억 감면(8년 자경농지 감면 포함의 경우에는 2억원을 한도로 감면)
- 5년간 : 공익사업용토지등에 대한 양도소득세감면, 농지대토에 대한 양도소득세 감면 등에 대해 5년간 1억 감면(8년 자경농지 감면 포함의 경우에는 3억원을 한도로 감면)

특히 비사업용토지의 경우 양도소득세율 60% 중과가 되고, 장기보유특별공제가 배제된다.
‘비사업용토지‘ 란 사업용으로 사용되지 않는 토지를 말하는데, 일반적으로 부재지주 소유의 농지나 임야, 일정한 목장용지, 나대지, 잡종지 그리고 기준면적을 초과하는 건축물의 부속토지를 말한다. 하지만, 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 또는 토지 취득일(상속의 경우 피상속인의 토지 취득일)이 사업인정 고시일로부터 5년 이전인 토지는 사업용토지로 본다.
※ 4월 임시국회에서 개정안이 통과될 경우 비사업용토지에 대해 중과세율 이 아닌 일반세율이 적용되며 장기보유특별공제는 여전히 배제되게 된다.