서울시..기존무허가건축물 소유자 조합원 자격, 분양권 대상 기준 마련

서울시, 기존무허가건축물 소유자 조합원 자격, 분양권 대상 기준 마련

 - 원칙적으로 토지등소유자 인정 안돼

 - 기존무허가건축물 소유자 조합원으로 인정한다고 조합정관으로 정하면 인정

 - 도정조례로 인정하고 있는 주거용 기존무허가건축물의 공동주택 분양대상 해당



 

  □ 서울시가 재개발사업시 기존무허가건축물 소유자의 조합원 자격, 분양권 대상 기준을 마련하였다.

  □ 이는 최근 대법원이 무허가건축물 소유자는 토지등소유자에 포함된다고 볼 수 없다는 이유로 조합설립인가를 취소한 판결에 따라 재개발 현장에서 조합원과 입주권 자격 결정을 둘러싸고 혼란이 빚어지고 있어 이를 정리하기

    위함이다.

  □ 그동안 일반적으로 추진위나 조합의 인ㆍ허가를 담당하는 구청은 신발생무허가건축물의 소유자와는 달리 기존무허가건축물의 소유자에 대해서는 토지등소유자로 산정해 동의율을 산정해 왔다.

 

     ○ 서울시도 지금까지 정비구역내 기존무허가건축물을 적법한 건축물과 동일하게 조합원 자격 및 분양대상으로

     인정해 왔다.

  □ 기존무허가건축물이란 ▲1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물 ▲1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물 ▲재산세 납부대장 등 공부상 1981년 12월31일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가 건축물 ▲1982년 4월 8일 이전에 사실상 건축된 연면적 85㎡ 이하의 주거용건축물로서 1982년 제1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물 ▲1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물로 조합정관에서 정한 건축물 중 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.

  □ 판결에 따라 앞으로 서울시는 기존무허가건축물 소유자를 원칙적으로 토지등소유자수 산정에서 제외한다는 방침이다.

      ○ 조합설립인가를 위해서는 해당지역 주민의 동의율이 75%를 넘어야 하며 지금까지 기존무허가건축물 소유자를 포함해 동의율을 산정하였으나 앞으로는 이들을 제외하고 동의율을 산정할 계획이다.

  □ 다만 기존무허가건축물 소유자를 포함한 전체 동의비율도 확인하여 정비구역 지정시 원만히 정비사업이 추진될 수 있다고 판단되는 경우에 한하여 정비계획 수립, 추진위원회 설립승인 및 조합설립인가를 하도록 자치구에 전달했다.

      ○ 아울러, 이미 설립된 추진위원회나 인가된 조합 중 기존무허가건축물소유자를 제외하면 동의율에 미달하는 경우에는 동의자를 보완하는 등의 조치를 하도록 권장하였다. 

  □ 이 후 정비사업조합 운영시 기존무허가건축물 소유자를 조합원으로 인정하는 조합정관이 창립총회(또는 조합총회)에서 통과되면 조합원 자격을 얻을 수 있다.

      ○ 그렇게 되면 조합정관이 통과되기 전단계인 정비계획 입안 제안의 동의, 추진위원회 설립 및 조합설립인가 동의를 받는 절차에서만 제외된다. 통과 이후 조합 임원의 선임ㆍ피선임권, 의결권 및 비용납부 등 조합원으로써 모든 권리와 의무가 부여된다.

  

  □ 이와 함께, 서울시는 정비구역내 기존무허가건축물은 지금까지 사실상 적법한 건축물과 동일하게 조합원 자격 및 분양대상을 인정해 왔고, 소유권이 관리되고 있는 점, 행정의 일관성 등을 감안하여, 시ㆍ도조례로 정하는 기존무허가건축물 소유자는 도정법이 정하고 있는 토지등소유자로 보도록 법령개정을 국토해양부에 건의하기로 했다.  

  □ 한편, 재개발사업에 있어 도정조례로 인정하고 있는 주거용 기존무허가건축물의 공동주택 분양대상 해당에는 변동이 없다. 

      ○「주택재개발정비사업조합 표준정관」에 따르면, 건축물이 무허가인 경우에는 시ㆍ도ㆍ조례에서 정하는 기존무허가건축물로서 자기소유임을 입증하는 경우에는 소유자를 조합원으로 인정하도록 하고 있고,「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」(이하, ‘도정조례’라 함) 에서는 ‘기존무허가건축물 소유자의 조합원 자격에 관한 사항’을 조합정관에 정하도록 하고 있기 때문이다.

  □ 서울시의 이번 조치로 기존무허가건축물 소유자를 동의대상으로 하여야 할지, 추진위원회 및 조합총회 등의 참석권 및 의결권이 있는지 등에 대한 혼란이 정리될 것으로 예상한다.

  □ 별첨: 재개발사업시 기존무허가건축물 소유자 조합원 자격, 분양권 대상 기준

 

 

<재개발사업시 기존무허가건축물 소유자 조합원 자격, 분양권 대상 기준>   ❍ 구청장의 정비계획 수립시(도정조례 제5조제7호 관련) - “토지등소유자의 정비구역지정에 관한 동의현황”을 조사할 때는, 기존무허가건축물 소유자를 포함한 전체 동의비율과 함께 기존무허가건축물 소유자를 제외한 토지등소유자의 동의비율도 조사하여 정비구역이 지정될 경우 사업이 원만히 시행될 수 있는지 여부를 판단하여 정비계획 수립 ❍ 토지등소유자의 동의서 징구시 - 적용대상 : 정비계획 수립 입안 제안, 조합설립추진위원회 설립승인 및 조합설립인가 시 - 적용방법 ․동의비율은 기존무허가건축물 소유자를 토지등소유자수에서 제외하고 산정하되, ․기존무허가건축물 소유자를 포함한 전체 동의비율도 확인하여 정비구역 지정시 원만히 정비사업이 추진될 수 있다고 판단되는 경우에 한하여 정비계획 수립, 추진위원회 설립승인 및 조합설립인가 ❍ 사업시행계획서 및 동의서 작성방법 - 기존무허가건축물 소유자도 우선 분양대상으로 산정하여, 사업시행계획서 및 동의서 기재내용 등 작성 권장 ❍ 추진위원회 운영시 - 무허가건축물 소유자는 추진위원회의 구성원인 토지등소유자에서 제외(위원 선임․피선임권, 의결권, 비용납부 등 권리․의무 없음) ❍ 정비사업조합 운영시 - 창립총회(창립총회 시 조합원으로 인정하지 않다가 조합이 운영중에 조합정관을 개정한 경우 그 정관개정을 위한 조합총회)까지는 조합원 자격 미부여 - 기존무허가건축물 소유자를 조합원으로 인정하는 조합정관이 창립총회(또는 조합총회)에서 통과되어 시행된 이후부터는, 조합임원의 선임․피선임권, 의결권 및 비용납부 등 조합원으로써 모든 권리․의무 부여 ❍ 기 승인(인가)된 추진위원회(정비사업조합)에 대한 조치 - 기존무허가건축물 소유자의 토지등소유자수 포함여부를 확인하여 기존무허가건축물 소유자를 제외할 경우 동의비율이 부족한 경우에는 추가로 동의자를 보완토록 하여 소송제기 등 만약의 경우에 대비.