역세권개발 서울시 발표및 발표예정자료.

2007년 서울시는 서민주거안정도모 정책으로 기존 임대주택의 이미지개선과 효과적인 주택을 공급하기 위해 주택의 패러다임 전환을

시도하였습니다. 바로 이것이 시프트(장기전세주택)입니다. 시프트가 여론 및 시민의 호평을 끌어내고 서울시의 독자적인 주택정책으로 성공하면서 정부 정책에도 반영되는 바, 국토해양부에서도 도심내 고밀도 복합개발이 가능한 역세권개발 정책을 내놓게 됩니다.

2008년 9월 국토부는  <도심공급 활성화 및 보금자리주택 건설방안>을 발표하는데, 보금자리주택 건설을 통한 서민주거안정 도모와 함께

도심내 역세권개발의 의지를 표명하였습니다. 국토해양부, 서울시, 경기도, 인천시는 제4차 주택정책협의회를 열어 역세권개발을 도정법의

도시환경정비사업으로 진행할 수 있도록 협의하였습니다.

그리고 서울시는 2009년 6월1일부터 시행하는 <역세권 장기전세주택 건립관련 지구단위계획(정비계획) 수립 및 운영기준>의 법을 전문개정하였습니다. 역세권개발은 기존 개발과는 다르게 선 주민제안 방식으로 선 사업계획수립▶후 구역지정  방식으로 선구역 지정으로 인한

부동산 가격상승 등의 폐단완화를 검토하면서 사업추진을 하게 되어 있습니다.

 

역세권개발은 크게 두가지로 구분할 수 있습니다.

하나는 국토해양부에서 추진하는 재정비촉진지구내에서 역세권 뉴타운지구입니다. 이는 현재 3차까지 지정된 뉴타운내에서 역세권개발 가능한 지역을 검토 선정하여 추가용적률의 일부를 시프트로 공급하는 방향으로 특히 균촉지구내에서 고밀개발이 이루어질 듯 합니다.

둘째로 서울시에서 추진하는 사업입니다. 중구의 다산로 주변 약수~신당 역세권개발 타당성조사 대상지역도 서울시의 사업에 포함되는 것으로

다음 표의 2차 대상지에 해당됩니다.

 

 

 

 

위 표는 서울시 역세권개발 단계별 추진사항입니다. 3차 대상지도 관심있게 지켜볼 필요가 있는데 신당1동의 10구역과 연관성이 있기 때문입니다.  몇 번 언급한 바와 같이 현재 신당 10구역 재개발구역은 2008년에 조합해산되어 표류 중에 있다가 현재는 중구청에서 역세권개발

용역조사중입니다. 3차 역세권개발 방안이 올 10월이나 연말에 나오면 기존 주택재개발사업지에서도 역세권개발을 진행할 수 있는 방법이

나오기 때문에 신당동에 관심있으신 분들은 눈여겨 보셔야 할 겁니다.

서론이 좀 긴 듯한 느낌이 없지 않으나 앞서 언급한 내용을 알고 이해하셔야 투자컨셉을 정하실 수 있고 중구의 역세권개발 가능성에 대해서도 판단하시는데 도움이 될 것입니다.

 

 

 

아래 그림은 역세권의 현황입니다. 전체 283개역으로 지하철 1~8호선과 국철, 신분당선, 9호선을 포함한 내용이며 구체적으로 보면,

도심 및 부도심 : 45개역(빨간색)

지역.지구중심 : 62개역(노란색큰원-지역중심 , 노란색작은원-지역중심)

일반역 : 176개역

 

 

 

 

위 그림에서 빨간색으로 표시된 도심 및 부도심의 역이 밀집된 곳을 살펴보면 영등포, 강남, 용산, 종로 그리고 중구임을 알 수 있습니다.

여기서 일차적으로 가능성 있는 지역을 예상할 수 있으리라 봅니다.  빨간색 표시 지역 중에서 환승역과 업무시설 주변 그리고 역세권이지만

개발이 되지 않고 노후된 지역을 위주로 살펴보시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

아래 그림의 설명과 같이 중심지와 생활거점의 불일치로 -주거지역과 직장과의 거리나 여건 등- 불편함을 해소하기 위해서 도심과 부도심

진입 환승역에 생활거점을 생성한다라는게 서울시의 방향입니다. 도심재생사업 중 중요 요소이기도 하구요.

2,6호선 환승 신당역 / 3,6호선 환승 약수역 / 5,6호선 환승 청구역의 지리적 위치와 역의 기능을 보면 서울시에서 단연 최고의 위치를

갖는 생활거점입니다. 게다가 이 지역은 현재 별다른 상업시설이나 주거시설이 마련되지 못한 열악한 환경입니다.

다산로 주변의 재개발 아파트들과 역세권 개발지역을 조화롭게 조성한다면 서울시에서 최상의 주거지역으로 자리잡을 것입니다.

 

 

 

   

** KEY POINT**

 

<역세권 장기전세주택 건립관련 지구단위계획(정비계획) 수립 및 운영기준>의 용적률 적용체계를 보면
현재 기준용적률:제2종-200% 제3종-250% 준주거-400% >> 허용용적률:제2종-430% 제3종-430% 준주거-500%>> 상한용적률:제2종-500% 제3종-500% 준주거-500%이상으로 규정짓고 있습니다. 시프트공급을 위한 역세권개발 지정전에 기존2종주거지가 준주거지역으로 먼저 용도변경이 된다면 최하 500%이상 용적률을 받아 기존400%에서 상향용적률의 50%가 시프트가 되는 겁니다. 아마도 기존 준주거지역은 개인적인 예상으로 800%전후의 용적률을 받지 않을까 싶네요. 그리고 용도변경 전에 역세권개발 지정이 되면 위 기준으로 보시면 됩니다. 상향용적률의 절반은 시프트고 나머지는 일반사업용적률로 적용되는 것입니다.