양도세 감면 ‘공시가격’으로 계산

양도세 감면 ‘공시가격’으로 계산 공시가격 상승분으로 안분

올해 아파트를 분양 받으면 5년간 양도세가 감면된다. 5년이 지나 매도할 경우 5년간의 양도소득에 대해서는 세금을 물리지 않거나(비과밀억제권역) 세금을 60% 깎아주겠다(과밀억제권역)는 것이다. 정확히 말하면 내년 2월 11일까지 분양계약 체결분이다. 그렇다면 5년간의 양도세는 어떻게 감면되나. 양도세 계산에서 5년간의 집갑 상승분은 무시하겠다는 것인데 어떻게 계산될까. 실제로는 5년 뒤 매도하는 게 아니어서 5년간의 집값 상승분을 알 수 없기 때문에 주택 수요자들이 궁금해하는 대목이다. 정부는 기준시가(공시가격)를 활용해 5년간의 집값 상승분을 추정해 양도세에서 감면해준다는 계획이다. 실제 매도 때까지의 총 집값 상승분 가운데 기준시가를 활용해 5년간의 상승분을 제외하겠다는 것이다. 실제 5년간 가격 상승분 제외하는 셈 계산식은 이렇다. 취득 때 가격이 5억원이고 그해 공시가격(대개 시세의 80%)이 4억원인 주택을 취득 후 8년 뒤 10억원(공시가격 8억원)에 팔 때 감면받는 양도차익은 얼마일까. 5년 뒤 공시가격을 알면 쉽게 계산할 수 있다. 5년 뒤 공시가격이 6억원이라면 이렇게 계산한다. 양도차익(5억원)ⅹ5년간 공시가격 상승분(6억-4억원)/매도 때까지 공시가격 상승분(8억-4억원)=2억5000만원. 이는 실제 5년간의 가격 상승분이다. 5년 뒤 공시가격이 6억원이면 시세는 시세반영률 80%를 감안하면 7억5000만원이 된다. 5년간 2억5000만원이 오른 셈이다. 이 같은 계산에는 장기보유특별공제 등은 제외하고 대략적으로 계산된 것이다. 결론적으로 양도소득(매도가격-매수가격)에서 5년간의 집값 상승분을 빼주겠다는 것이다.