정비계획에 따른 사업방식과 내용

구  분		정          의
정비구역		정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조의 규정에 의하여 지정·고시된 구역
정 비 사 업	주거환경개선사업	도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
	주택재개발사업	정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
	주택재건축사업	정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
	도시환경정비사업	상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

 

 

정비계획은 기본계획의 하위개념으로서 기본계획의 틀에 입각하여 실제로 정비사업을 시행하기 위한 구체적인 구역지정을 위하여 이루어진다. 따라서 정비계획의 수립은 사업시행계획수립을 위한 전제가 된다.

 

   1. 정비사업의 명칭

   2. 정비구역 및 그 면적

   3. 국토의계획및이용에관한법률 제2조제7호의 규정에 의한 도시계획시설의 설치에 관한 계획

   4. 공동이용시설 설치계획

   5. 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이·층수 및 연면적에 관한 계획

   6. 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

   7. 정비사업시행 예정시기

   8. 정비사업의 시행방법

   9. 법 제6조제1항제2호의 규정에 의한 방법으로 시행하는 주거환경개선사업의

      경우 법 제7조의 규정에 의한 사업시행자로 예정된 자

 10. 기존 건축물의 정비·개량에 관한 계획

 11. 정비기반시설의 설치계획

 12. 법 제34조의 규정에 의하여 정비구역을 2 이상의 구역으로 분할하여

     정비사업을 시행하는 경우 그 분할에 관한 계획

 13. 건축물의 건축선에 관한 계획

 14. 정비사업의 시행으로 증가할 것으로 예상되는 세대수

 15. 홍수 등 재해에 대한 취약요인에 관한 검토결과

 16. 그 밖에 정비사업의 원활한 추진을 위하여 시·도조례가 정하는 사항

 

① 주거환경개선사업

-   다음 각목의 1에 해당하는 지역으로서 그 면적이 2천㎡ 이상인 지역(1천㎡~2천㎡미만의 범위안에서 시·도

    조례가 면적을 따로 정하는 경우에는 그 면적)

-   이 경우 공람공고일 3월전부터 당해지역 안에 3월이상 거주하고 있는 세입자세대수 50% 이상의 동의를

    얻어야 함  (단, 시장·군수가 당해 지역 안에 세입자를 위 한 주택의 건설·공급이 불가능하다고 판단하는

    경우와 당해 지역안의 세입자세대수가 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자 총수의 50% 미만인 경우에는

    제외)

가	1985년 6월 30일 이전에 건축된 법률 제3719호 특정건축물정리에관한특별조치법 제2조의 규정에 의한 무허가건축물 또는 위법시공건축물로서 노후·불량건축물에 해당되는 건축물의 수가 당해 대상구역안의 건축물수의 50퍼센트 이상 인 지역
나	개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법에 의한 개발제한구역으로서 그 구역지정 이전에 건축된 노후·불량건축물의 수가 당해 정비구역안의 건축물 수의 50퍼센트 이상인 지역
다	주택재개발사업을 위한 정비구역안의 토지면적의 50퍼센트 이상의 소유자와 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자의 50퍼센트 이상이 각각 주택재개발사업의 시행을 원하지 아니하는 지역
라	철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역
마	정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역
바	노후·불량건축물이 밀집되어 있어 주거지로서의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을 현저히 훼손하고 있는 지역

 

② 주택재개발사업

다음 지역으로 하되 법 제35조제2항의 규정에 의한 순환용주택을 건설하기 위하여 필요한 지역을 포함할 수 있음

가	정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
나	건축물이 노후·불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집 되어 있어 그 구역내 토지의 합리적 이용과 가치증진을 도모하기 곤란한 지역
다	1. 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역 2. 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역

 

③ 주택재건축사업

- 주거환경개선사업, 주택재개발사업 및 도시환경정비사업을 위한 정비계획수립대상지역이 아닌 지역으로서 다음에

  해당하는 지역에 대하여 수립

공동 주택	건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
	재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
	노후·불량건축물로서 기존 세대수 또는 재건축사업후의 예정세대수가 300세대 이상이거나 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역
단독 주택	기존의 단독주택이 300호 이상 또는 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역. 단, 당해지역내 건축물의 상당수가 붕괴 등 안전사고 우려가 있거나 재해 등으로 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역은 다음에 해당되지 아니하여도 무방함    (1) 당해 지역의 주변에 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 재건축 후 인근지역에 정비기반시설을 추가로 설치할 필요가 없을 것. 단, 추가설치 필요가 있는 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우에는 예외로 함 (2) 노후·불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물수의 3분의 2 이상일 것 (3) 당해 지역안의 도로율을 20퍼센트 이상으로 확보할 수 있을 것

 

④ 도시환경정비사업

가	(1) 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역 (2) 건축물이 노후·불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집 되어 있어 그 구역내 토지의 합리적 이용과 가치증진을 도모하기 곤란한 지역
나	인구·산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역
다	당해 지역안의 최저고도지구의 토지(정비기반시설용지를 제외한다)면적이 전 체 토지면적의 50퍼센트를 초과하고, 그 최저고도에 미달하는 건축물이 당해 지역안의 건축물의 바닥면적합계의 3분의 2 이상인 지역
라	공장의 매연·소음 등으로 인접지역에 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공업지역 또는 산업집적활성화및공장설립에관한법률에 의한 도시형업종이나 공해발생정도가 낮은 업종으로 전환하고자 하는 공업지역

 

 

⑤ 위 ① 내지 ④의 범위내에서, 무허가건축물의 수, 노후·불량건축물의 수, 호수밀도, 토지의 형상 또는 주민의 소득수준 등 정비계획 수립대상구역의 요건은 필요한 경우 시·도조례로 이를 따로 정할 수 있다.

⑥ 건축법 제54조의 규정에 의한 재해관리구역으로 지정된 지역에 대하여는 위 규정에 불구하고 정비계획을 수립할 수 있는데 이 경우 당해 지역의 성격에 따라 주거환경개선사업·주택 재개발사업 또는 주택재건축사업을 위한 구역으로 구분하여야 한다.

 

1. 정비계획의 수립 → 2. 주민공람 → 3. 지방의회 의견청취 → 4. 구역지정신청 → 5. 지방도시계획위원회 심의

→ 6. 구역지정 → 7. 고시 → 8. 주민설명회 → 10. 상급기관 보고